揣测2012东莞楼市大势

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　    关键词：宏观　　命题：明年调控政策会继续从严
　　求证：2011年年末，中央经济工作会议对楼市调控政策明确定调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。楼市调控主基调已明确不会变，全国各地到期的限购令仍将延续。这一定调的影响，已在各地楼市的成交和价格变化上产生作用。
　　但有一变化，住建部部长姜伟在年末曾表态，将“支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”。2011年的系列楼市严政，刚需亦在“误伤”之列。目前，如北京、重庆、杭州等地方政府已开始进行政策微调，其对于刚需的支持政策，亦得到“默许”。同时，针对2011年的“限价”政策走向，年末出台政策的中山已明确表态不延续，亦没有遭遇佛山“限购令”朝令夕改的命运。
　　结论：明年的调控政策“从严”的基调已然确定。但微调的空间亦已存在。
　　关键词：信贷
　　命题：龙年信贷政策会适度放松
　　求证：7.05%——当前5年期贷款利率，相比2011年初的6.40%，上涨幅度接近10%，这是2011年央行3次加息的结果。2011年楼市调控，“限”字当头，除限购、限涨、限价外，银行的限贷之声也是不绝于耳。甚至，从去年二季度开始，多数银行已不愿发放住房贷款，不少银行上浮首套房的贷款利率；临近年底，个别银行断然暂停住房贷款按揭业务。
　　龙年信贷政策会延续去年的“限贷”情形吗？2011年12月初，央行下调存款准备金率0.5个百分点，让市场对2012年的信贷政策相对放松有了更乐观的预期。不过，随后的中央经济工作会议定调称“金融机构服务实体经济”，央行行长周小川更是总结出“有扶有控”的信贷政策。随后，住建部部长姜伟表态试图缓冲公众猜想：要支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。
　　结论：综合多方因素与分析，龙年的信贷政策总体不会出现大变化，但适度宽松仍有可期；但在房地产企业开发贷上，政策依然会严控；但2012年有望针对自主需求购房者出台一些信贷方面的优惠政策，尤其是首次房贷的利率在今年上半年，有机会稍微回落。

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　　关键词：限购令
　　命题：龙年东莞“限购”难产 “限涨”重现
　　求证：2010年9月，深圳限购；2011年2月25日，广州限购；同年3月18日，佛山限购。而从去年春节后开始，东莞限购传言甚嚣尘上，广佛限购之后，在民间传言中，东莞离限购仅一步之遥。然而，东莞版“限购令”终究成了过去这一年步步惊心的暗战剧，但限购终究仅仅是流言。
　　只要东莞未限购，龙年的东莞楼市依旧活在限购的流言中。今年，东莞到底会不会限购？
　　去年，全市的住宅均价为8186元/平方米，同比上涨7.61%，这一涨幅低于东莞全年GDP8%的增幅预期。这就意味着，东莞去年3月31日出台的“限涨令”达到目标，“东莞房价上涨势头已经被遏制住”。
　　结论：东莞的限购令未出，主要原因便是开发商下半年积极“以价换量”的努力，尽管降价幅度偏小，甚至仅仅是隐性降价，购房者甚至未有感觉，但表现于年终，增幅确实可控。事实上，因土地财政因素制约，地方政府并非是“限购”的积极推动者；东莞的限购令难产与否，更取决于中央政府是否让2012年楼市出现龙抬头。不过，基于去年“限涨令”的功效可见，龙年重现“限涨令”的可能再次增大。
　　关键词：供应
　　命题：龙年的楼市潜在供应将继续“龙腾虎跃”
　　求证：回望历史，东莞楼市供应在经历了2008年的深度调整后，从2009年开始呈现逐年攀升的趋势；并在2011年再度冲破600万关口，站稳651.09万平方米。2012年的供应情况几何？
　　以下三类数据或将成为其庞大供应的有力支撑。数据一：一般而言，前一年的新开工量大小，很大程度将成为第二年新增供应的有力参考数据。根据东莞中原数据监测，进入2011年东莞房地产市场开工量继续冲高达到925.19万平方米，同比增长19.61%，达4年来新高。
　　数据二：记者从部分开发商处了解到，原本计划2011年入市的恒大雅苑、保利红珊瑚、中惠熙元卡丽兰等项目，都将延后至2012年开盘。
　　数据三：更为严峻的是，2011年延续下来的库存数据高达620.62万平方米。
　　结论：这一系列的数据背后，是龙年楼市潜在供应量继续“龙腾虎跃”的最有力支撑。面对明年不稳定的市场环境，龙年开发商的出货压力不可谓不大。

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　　关键词：价格

　　命题：明年的楼市价格将还会继续下探

　　求证：龙年开门第一周，东莞楼市亦在寒冷中度过。据瑞峰置业数据监测，住宅成交仅440套，签约面积4.62万㎡，面积环比下跌10%。价格方面，成交均价继续低于“8”千大关，低至7012元/平方米，环比下跌3%。

　　2012年的楼市正在继续着去年11月份以来的深度寒冷。而在一线城市，上海、广州、深圳等的降价范围亦已经从外围向中心城区扩散；楼市的深度调整正在来临。在这样的外围环境之下，再加上调控政策继续从严，购房者观望情绪严重，面对明年庞大的新增供应，开发商的出货压力和资金回笼压力亦随之增大。

　　当然，由于东莞位处三线城市，相比广深的价格“低洼”空间亦在；再加之限购令迟迟难以出台，市场需求依然庞大，楼市价格同比一线城市受支撑因素亦更多。

　　结论：明年开发商“以价换量”的措施或将继续，但同比一线城市，东莞楼市下探的幅度亦或更小。

　　关键词：成交

　　命题：龙年楼市成交“先抑后扬”

　　求证：2011年的东莞楼市与中国传统的节气竟然如此对接：1月大寒，2月雨水，3月小满惊蛰，4月谷雨，5月小满，6月芒种，7月小暑，8月立秋，9月白露，10月霜降，11月立冬，12月大雪。正好走出了一个“先扬后抑”的折线成交图谱。其中原因，便是各类的楼市调控政策接连不断祭出。尽管如此，去年全年，东莞商品房成交面积达到591万平方米之多，同比增加18%多，成交金额超过494亿元，同比上涨25%多。

　　面临银根紧缩、“限涨”重压、物价上涨等多方压力下，楼市成交并未萎缩，而是同比再增；龙年楼市也会重演去年行情吗？

　　结论：进入龙年，银根紧缩的局面不会出现大改观，即便限购难产，“限涨”也会重现，上半年开发商的日子仍旧不会太好过，“以价换量”的情况持续进行；下半年，商铺房供应持续放量，尤其是部分热点镇街的项目扎堆推出，优质低价盘将使得整体成交情况不会太差。

　　关键词：楼市小阳春

　　命题：年后楼市龙年小阳春依然会出现

　　求证：2011年阳春3月，由于受“限购传闻”的刺激，开发商抓紧时间出货，迎来一波供应小高潮。由于担心限购，一部分购房需求亦在井喷的供应面前被催化出来。2011年的楼市小阳春让各方均笑颜逐开。

　　行至2012年，根据记者采访调查，由于从去年11月份开始，东莞楼市进入了“寒冷的冬季”，成交及上门量均处持续萎靡状态。因而，部分开发商把推货计划延后至年后。在开发商的出货压力和资金回笼需求等的刺激下，年后或将迎来新一轮的市场供应小高潮和促销大战。而同时，年后的信贷政策亦有松动迹象，一旦开发商促销到位，一部分被压抑的需求或被激活。龙年小阳春出现的几率依然存在。

　　结论：有了供应，有了较为宽松的信贷政策，龙年小阳春出现也就有了空间。又由于今年的春节来得比晚年更早，小阳春的节点还有可能提前。但前提是，促销的价格需更加具有“亲和力”。

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　　关键词：商业地产

　　命题：商业地产龙年持续供销两旺

　　求证：受政策调控影响，2011年住宅开发投资有所降温，商业地产“一不小心”因此受益，出现少有的供销两旺的“闹市”行情。据统计，去年全年，东莞商铺成交套数为3561套，同比上升四成多；车库总成交套数为6423套，套数同比上升近三成。商业地产的供销两旺，主因便是住宅市场的被调控，而商业地产仍处于非调控空间范围内，不仅影响较小，反而因此受益。

　　此外，持续不断的通货膨胀预期、人民币升值预期加剧、投资渠道依旧狭窄，面临各种重压，避险理财资金正苦苦寻求去向，而商用物业保值，增值的价值再次显现，开发商也顺势扩大供应商用物业，需求方也乐见其成。

　　结论：2012年，上述的去年各类刺激商用物业走俏的因素继续发酵的可能依旧会延续，商业地产龙年持续供销两旺的局面或将重演。

　　关键词：土地市场

　　命题：龙年是房企拿地好时机

　　求证：740万平方米，2011年东莞全年的土地供应达到历史峰值；141.70亿元的土地成交收益再次证明遍地黄金的神话并非虚名。尽管如此，去年东莞土地市场的好时光多集中于上半年，从8月份开始，底价成交，抑或流拍的案例比比皆是，“先扬后抑”成了最大特征。此间，成交的楼面地价也应声而降，据监测，2011年一、二、三线镇街的楼面地价分别为2249元/㎡、1440元/㎡、1097元/㎡，同比10年下降32.48%、下降14.74%、下降3.43%。2012年新年，会延续2011年的落寞行情吗？楼面地价会继续下滑吗？

　　依照目前政策来看，银根紧缩的信贷政策并未有大幅放松迹象，因而，依旧面临市场重压之下，房企贸然拿地的可能并不大，更别说会高价抢地。

　　结论：卖了没人买，不卖没钱。摆在政府面前的矛盾与困境显而易见。求解的妙方并不是没有，这已从去年年底初见端倪：跟随楼市形势降低起拍价，抑或放宽付款期限，竞拍条件之后顺利成交。预计，2012年这种情况将进一步蔓延。因而，依旧想在江湖里混的房企，谁能否认，龙年不是房企拿地好时机呢？

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　　关键词：房企业绩

　　命题：“过江龙”业绩份额持续增大

　　求证：2011年全年，房企销售业绩排名中，万科以66.01亿元蝉联冠军，即便减去棠樾项目11.26亿元的销售业绩，其54.74亿元依旧远超第二名的中信地产；开发商商品房销售排行前十名中，有七家都属于外来开发商。而在2010年，同样也有七家外来开发商出现在TOP10中，但2011年，“过江龙”的业绩份额进一步扩大，尤其是万科的霸主地位进一步得到确认。

　　2011年，外来开发商继续频频拿地，除了深系、广系开发商之外，比如长虹置业房企进入东莞。步入龙年，这些“过江龙”的项目陆续启动入市，比如碧桂园在塘厦有可能四盘齐动，佛山钜隆也或将三盘齐开，而本地开发商却依旧少有新项目入市。

　　结论：品牌开发商的项目继续增多，尤其是外来房企项目将扎堆推出。相应的，2012年房企销售TOP10，重新站位的可能再次大增。

　　关键词：二手中介

　　命题：二手中介关门潮明年不再涌现

　　求证：由于耐不住市场的萎靡，去年，曾在南城开有一家二手中介门店的汤老板终于选择了关门转行。和汤老板一样的选择，就在几个月前，东城一家经营了10多年的二手中介门店也选择了关门。而在深圳，深圳中原更是调整了数十家门店。更有报道，合肥去年关闭中介门店500家，二手中介关门潮此起彼伏。

　　在这一系列关门事件的背后，承载的是他们生存的艰难。根据合富辉煌市场研究中心监测数据显示，在东莞，从去年10月开始，二手中介挂牌供应逐月减少；受一手房市场影响，12月二手房仅挂牌供应15.7万平方米，创年度最低。而一向坚挺的二手楼价，也开始出现微调。进入2012年第一季度，年前年后均是二手市场传统的买卖单淡季，再加上持续的调控政策，二手中介的日子亦不好挨，“挨不过去，特别是小中介，就只能选择关闭。”一位业内人士说。但利好的是，银行的信贷政策终于有了放松的迹象，或为二手中介们迎来喘息的机会。

　　结论：能挨过2011年的艰难，就有信心挨过2012年。因为，二手中介的部分需求很大程度被“艰难”的信贷所压抑。2012年，信贷政策或适度放松，二手中介关门成潮或难出现。

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　  关键词：首次置业

　　命题：首次置业群体龙年出手机会增多

　　求证：2011年此起彼伏的楼市调控，与历次调控一样，依然是为保护首次置业群体而出台的，然而，首次置业者却因严苛的信贷条件一不小心成了“误伤”一族，毕竟。东莞“哑铃式”人口结构，决定了东莞的刚需群体与其他地区有所差异。2011年下半年开始，这部分都价格异常敏感的首次置业群体批次进入冬眠期，这从成交数据上便可窥见一斑。当然，这也与适合首次置业的刚需户型供应偏紧有所关联。

　　龙年适合首次置业群体买房吗？要想回答这个这个问题，就需要看开发商对价格调整在何时进行了。

　　结论：在信贷政策方面，国家有意向首次置业群体放宽松，这将在一定程度上刺激这一群体入市，但前提是，开发商“以价换量”的决心仍在。 （李前刚）

　　关键词：投资客

　　命题：2012年投资客更不愿意买房

　　证明：2011年，市场上到处充斥着投资客贱价抛售房源的消息。特别明显的是，温州商人降价抛售手中物业，有调查显示，8成温商将从住宅投资市场撤离。2012年，投资客都不出手买房了吗？万科集团总裁郁亮的一番言说，或能有力解释这一现象。他曾表示，“房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。开发商要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌，性价比等赢得市场机会。”

　　2012年，楼市调控继续从严，让住宅市场的暴利投资时代结束。同时，严格的限购政策也是对善用金融杠杆的投资客最致命的一击。这些，都成为促使投资客从地产投资撤离的动力，特别是撤离住宅市场。但另一方面，一位东莞投资客告诉记者，由于楼市总体的向上行情，那些具有稀缺资源的物业，或者位于城市中心具有极大升值前景的物业，仍将是他未来继续投资房地产的好选择。

　　结论：楼市回归理性，将让更多的投资客选择撤离住宅市场。商业地产的旺销即是这一变化的佐证。因为，他们中很大一部分即是从住宅地产转入的。但具有稀缺资源的物业，仍被投资客看好。

世纪网数码科技

生活都难呀，购房就更难了。入户就更没希望了。

poo

世纪网数码科技 发表于 2012-3-22 21:53
生活都难呀，购房就更难了。入户就更没希望了。

确实如此