地铁开通后你家房子会升值吗？一起来听听业内人士怎么说

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　　昨日下午，“地铁开通与城市发展新机遇”地产沙龙现场。 陈栋 摄
　　5月13日东莞地铁开通万人大试乘活动，5月底东莞地铁将正式开通运行，东莞已经步入地铁时代。
　　从不少城市地铁发展情况来看，地铁的开通必定会对沿线周边的房地产起到很好的带动作用。因为地铁对通达性的改变，能够实现空间的重塑，大量的人流、物流、居民的需求随之涌入，形成地铁经济，这在业内被称为“地铁定律”。
　　那么东莞地铁的开通将会对沿线物业、商业带来哪些影响？东莞地铁能否沿袭其他城市地铁物业的运行规律？地铁的开通又将会对东莞城市价值有怎样的提升？
　　昨日下午，在“地铁开通与城市发展新机遇”地产沙龙现场，各位地产开发商一起探讨了地铁给这座城市带来的新发展、新机遇。
　　声音
　　我们有进行专门调研，得出的结论是，以站点为圆心，一公里范围为最有效的辐射半径，越靠近站点，价值提升越高，但价格不会差太多。但一公里之外，价值则有大比例减弱。”博文道总经理杨波女士说。
　　地铁物业是否会升值？
　　相比主城区，副中心地区升值潜力更大
　　“地铁开通了，我们家的房子会不会升值？”是很多市民关注的问题。“我们有进行专门调研，得出的结论是，以站点为圆心，一公里范围为最有效的辐射半径，越靠近站点，价值提升越高，但价格不会差太多。但一公里之外，价值则有大比例减弱。”博文道总经理杨波女士说，地铁对楼盘房价有效影响范围是1公里，“在1公里之内，谁最近谁受益。”
　　但相比地铁对主城区物业的影响，副中心地区物业的升值潜力更大，杨波接着分析说：“比如现在主城区的楼盘均价1万多，靠近地铁口的价格可能高一两千块钱。但偏远地区，比如水乡片区物业现在还处于价格洼地，很可能就因为东莞以后多条地铁的开通而升到主城区的水平，上升的幅度会非常大，所以说偏远地区受地铁拉动的影响更大。这里是一个‘时间换空间’的概念，偏远地区到主城区的距离以地铁到达时间来计算，而不是以实际距离来计算，从而提升了这个片区的价值。”
　　天为地产总经理李宝柱先生则跟大家分享了一个“逆城市化潮流”的观点，“比如我可以在中心区办公，但住在郊区，地铁的便利和准时到达为我们提供了这样的可能。”因此，郊区物业、偏远物业也会受益于地铁的开通。从城市区域来看，则是一线城市向周边城市的辐射，带动周边中小城市的发展。
　　地铁商业项目是否会繁荣？
　　对项目有加分但不多，
　　关键还是自身运营
　　地铁开通，沿线商铺的营销力度也是空前加强，甚至还有“地铁口附近每一寸土地都是黄金”的说法，事实果真如此吗？
　　丰泰地产营销总监李文有这方面的实践经验，两个商业项目同时开工，一个打地铁牌，一个不打，最后的结果是“售卖价格相差无几，但打地铁牌的项目卖的速度要快1/3，总的来说对项目有加分，但不多，算是加多一张牌。”在李文看来，商业项目能不能做成，主要是看项目本身的运营，地铁带来的人流只是一个加分因素而已。
　　博文道总经理杨波对地铁商业也有自己的看法，“地铁开通后，地铁商业的确是下一轮发展的热点，但这并不代表地铁通到哪里，商业就能做到哪里。这里有一个两端效应，即地铁的起点和终点往往是地方偏僻、人流不多的地方，不具备消费人群和消费氛围，不能因为这里有地铁就盲目开发商业。而且从东莞目前的实际情况来看，商业地产需要去库存，已经饱和了。”
　　万达地产营销副总经理区健涛对此也表示了赞同，“不是地铁到哪，商业就到哪，最主要还是要看商业项目自身的运营，地铁的开通只是一个辅助作用，带来的人流会更有利于项目的发展。”
　　地铁开通会引来更多深圳客吗？
　　这是毋庸置疑的
　　如今地铁2号线即将开通，未来还会有更多地铁线开通，还将与深圳接驳，莞深惠一体化的进程也在加快，未来有更多深圳客来东莞市是毋庸置疑的。
　　丰泰地产营销总监李文，对来东莞买房的深圳客进行了详细分析，“他们一般可以分为四类，一类是纯粹投资客；一类是对深圳有归属感的深圳客，他们可能做点生意比较成功，依然不够钱在深圳买豪宅，但到东莞他们能买得起别墅，可以衬得起他们的身份；第三类是对深圳没有归属感的深圳客，他们只是在深圳工作而已，哪里能买得起房子就住哪里；第四类是除了买来投资，节假日还来度个假的，后面两类的到来都能刺激本地消费，带来经济发展。”
　　天为地产总经理李宝柱说：“按我们在临深片区经营项目来看，我们接待的深圳客中有80%都是自住，他们的经济水平在深圳处于中下层，在深圳买不起房，在东莞买房他们普遍也是买100万元以下的房子，比如他们在深圳工作，但是在凤岗、塘厦、清溪、樟木头等地买房居住，地缘优势造就了临深片区区域一体化的发展。”
　　“总的来说，我认为是要在控制好楼市泡沫的前提下，欢迎深圳客的到来，从而推动区域经济一体化的发展。”李宝柱最后总结说。
　　地铁对东莞城市价值有什么影响？
　　“地铁城市”这个标签
　　对城市形象有很大提升
　　地铁开通对东莞城市形象提升有重大意义，“它对一个城市的拉动作用很强，可以贯穿整个片区从点到面，是非常有力的交通手段”“地铁是现代化的标志”，与会嘉宾纷纷表达了类似的观点。
　　但从具体效应来看，佳兆业地产总经理助理梅华锋说：“地铁对城市的发展效应跟城市的规模相关。比如，在北京，坐地铁的人就很多，因为开车太堵，但在天津坐地铁的人明显就少多了，跟北京完全不是一个级别。再比如深圳，地铁上人也很多，堵车、没地方停车、停车费太贵都是促使市民去坐地铁的因素。回到东莞，地铁开通我估计短时间内效应不会很明显。首先因为东莞整个地区并不是很大，汽车保有量很快就达到200万辆，出行交通比较方便，而且从目前地铁2号线站点设置来看，城区站点并不多，我估计城区内坐地铁出行的乘客不会很多。但是从珠三角联动效应来看，在深圳工作，来东莞住这样的人会越来越多，但前提是交通网络的完善。”
　　继广州、深圳、佛山之后，东莞成为广东省第四个拥有地铁的城市，相比周边惠州、中山等城市的竞争优势更加凸显。东莞报业传媒集团副社长、东莞时报总编辑谭军波说：“东莞是一座非常宜居的城市，也许并不会让人一见钟情，但绝对会日久生情。从城市发展来看，它并没有享受到什么特殊发展政策，完全是靠自己一步一个脚印从一个农业县一跃成为世界闻名的制造业之都，它本身这种‘海纳百川、厚德务实’的文化使它创造了很多辉煌成就。”
　　G1蜂汇的陈少鹏说：“东莞是继苏州与无锡之后,全国第三个、广东第一个获批建设城轨的地级市，地铁是城市现代化的标志，从交通角度上来说，它能可控地将你从一个地方送达到另一个地方，这种交通的便利性加强了东莞这座城市的吸引力。”
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　　开发商5月积极蓄客 沿线镇街楼盘价格看涨
　　东莞时间网讯（ 周素琼）东莞首条地铁2号线本月底正式通车，这意味着，东莞的地铁时代，离大家越来越近了。
　　地铁2号线是东莞第一条地铁，也是东莞市轨道交通建设史上的一个里程碑。地铁二号线设东莞火车站、茶山站、榴花公园站、下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站、鸿福路站、西平站、蛤地站、陈屋站、寮厦站、珊美站、展览中心站和虎门火车站共15个站点。地铁的开通，除了让市民的出行更便捷之外，东莞南北两大交通枢纽以及沿线的镇街，也得以加速融入市区的生活圈。
　　和地铁开建前不同的是，如今的东莞楼价早已经实现三级跳。中原地产市场研究部监测数据显示，在东莞地铁2号线被批复建设的2009年，当年东莞一手住宅成交均价在6500元/平方米左右，而今年4月份，东莞一手住宅成交均价已达1.35万元，有超过17个镇街的均价超过万元，两个镇街的均价超过2万元。在地铁2号线沿线的镇街，尤其是紧邻地铁出口的区域，楼价更是快速上扬。走访市场了解到，早在几年前，地铁物业成了众多楼盘的宣传重点，吸引不少自住客、投资客出手购买。不少早年买房的市民，除了能收获地铁开通的便利生活，房产更是有了不少升值。
　　5月，是东莞首条地铁开通的月份，同时也是东莞很多楼盘开始蓄客的时段。了解到，从“五一”开始，很多楼盘，尤其是地铁沿线楼盘开放了销售中心或是启动认筹。不难看出，开发商都在趁此契机积极地蓄客，等待地铁开通时机再推出新盘。
　　不容置疑的是，地铁的开通会使得沿线镇街楼盘的价格洼地被逐渐填平，也会使得一些沿线镇街进一步融入城区，从而对东莞人的生活和置业产生影响。
　　以茶山为例，随着地铁2号线的开通，茶山与市区的距离被大幅拉近，从茶山到东城站只需要坐4站，到鸿福路站只需坐6站，在茶山居住、到市区上班会成为一种新的生活方式。中原地产市场研究部监测数据显示，目前茶山在全市的房价水平中可谓“垫底”，约等于全市均价的一半水平，比起水乡片区，北部片区的镇街均价都要低2000元以上。地铁2号线的开通，再加上多个房企大鳄的进驻，想必诸如茶山此类价格洼地会被不断填平。
　　此外，当地铁2号线开通之后，紧邻南城的厚街，拥有多个地铁口，必然也会承接很大一部分来自城区的外溢客源。南城为主城区里商务办公楼最集中的区域，南城在打造的总部基地、总部商务区，都紧邻地铁口，这些区域将聚集越来越多的城市白领，这会为南城周边的租房市场提供大量的需求，而地铁沿线的物业，也必将成为这大批中高端群体的租住房的一个重要选择。
　　地铁2号线沿线在售楼盘推荐
　　●万科中心
　　地址：东城西路与旗峰路交会处
　　主力户型：在售31-65㎡soho
　　销售价格：均价15000元/㎡
　　地铁站点：旗峰路站
　　●光大天骄御峰
　　地址：东城鸿福东路303号
　　主力户型：
　　160平方米4房正在认筹中
　　销售价格：待定
　　地铁站点：旗峰路站
　　●浙商大厦
　　地址：南城东莞大道南城总部基地地铁哈地站出口
　　主力户型：主推37-245㎡写字楼和30-60㎡公寓
　　销售价格：价格待定，预计6月份中旬开盘。
　　地铁站点：蛤地站
　　●G1蜂汇
　　地址：南城袁屋边社区居委会宏二路1号
　　主力户型：43-90㎡的1-3房
　　销售价格：均价13500-14500元/㎡
　　地铁站点：蛤地站
　　●碧桂园智慧家
　　地址：厚街莞太路
　　主力户型：95-125㎡3房精装洋房及36㎡、55㎡公寓
　　销售价格：公寓均价13000元/㎡；洋房均价15000元/㎡
　　地铁站点：珊美站
　　●金地琥悦
　　地址：
　　虎门连升北路与莞太路交会处
　　主力户型：96-138㎡洋房
　　销售价格：均价16000元/㎡
　　地铁站点：虎门站 （ 李慧玲）

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