东莞真实案例揭开隐藏在购房合同里的“秘密”

不乖

　　案例二：买未成年人物业 对方违约难维权
　　低价买未成年人物业 合同无效
　　2013年5月16日，刘女士代表何先生（刘女士儿子，未成年人）与官先生签订《房屋买卖（转让）合同》，合同约定将何先生名下的铺面（2002年以52万元总价购入）转让给官先生，房款总价为50万元，当即官先生支付20万元定金。
　　后因刘女士、何先生拒绝配合官先生申请银行贷款及房屋过户义务，导致房屋买卖协议无法继续履行。2015年1月，官先生向法院起诉，要求解除之前签订的《房屋买卖（转让）合同》，并判令对方双倍返还定金40万元。
　　由于本案中交易房屋的产权人是何先生，合同签订时何先生是未成年人，刘女士作为其监护人，有权代理何先生进行民事活动。但根据民法通则第18条的规定：除为了被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。而交易房屋在2002年何先生购入时的购入价即为52万元，《房屋买卖（转让）合同》中约定的50万元房款总价明显不合理，损害了何先生的利益。
　　最终法院判决官先生与刘女士签订的《房屋买卖（转让）合同》无效；刘女士向官先生退还定金即可。
　　专家提醒：
　　法律为了保护未成人的利益，要求监护人必须基于被监护人（未成年人）的利益才能处理被监护人的财产，这也是对涉及未成年人房产的交易相对方提出了需要更加慎重对待的要求。父母以子女名义购房后，房产在法律上是归子女个人所有，不是父母的财产。
　　案例三：买家同意“反价”又反悔
　　补充协议同样有效
　　2015年4月13日，熊先生与赖小姐签订《房屋买卖合同》，合同约定赖小姐购买熊先生的房产一套，房屋买卖成交价为165万元。后赖小姐没有按照合同约定的时间向银行提交按揭贷款申请的材料，熊先生也无法联系到赖小姐，于是熊先生按照合同上约定的买方送达地址向赖小姐发出《单方解除合同确认书》。赖小姐在收到确认书后表示希望继续履行合同，遂双方经协商于2015年6月9日签订一份《补充协议》，约定增加购房款，由买方向卖方再支付5万元，该5万元与原合同约定的165万元购房款不相冲突，双方按照原《房屋买卖合同》的其他条款继续履行，上述5万元在买方取得房产证的当日支付给卖方。
　　2015年8月14日，熊先生将房产过户到赖小姐名下，但赖小姐没有支付新增的5万元。故熊先生将赖小姐起诉至法院。法院判决赖小姐在判决生效后3日内支付熊先生房款差额5万元及违约金。
　　专家提醒：
　　合同签订方基于真实意思表示平等自愿签订合同及其补充协议，在不触及法律及法规的强制性规定下均是合法有效的，不要认为只要不书写在原合同上的事项就没有法律约束力。且补充协议通常因签订时间在原合同之后，若约定事项是对原合同的变更，在其内容与主合同产生冲突时，除非另有明文规定，一般以推定后签的补充协议为准。
　　案例四：抵押房属不完全产权 注销抵押手续后才能交易
　　买“抵押房” 签合同前先查档
　　2016年8月18日在中介方的撮合下卖方杨小姐与买方赵先生签订《房屋买卖合同》，合同约定转让成交价为140万元，合同签订当日赵先生支付杨小姐定金20万元。因交易房屋处于抵押状态，由杨小姐委托担保公司担保赎楼，杨小姐需在合同签订之日起10日内出具公证委托书给中介方或担保公司指定人员；如逾期履行超过5日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金。
　　赵先生依约向杨小姐转账了20万元定金，但交易房屋却在合同签订后被法院查封了，双方为继续交易的履行，杨小姐向赵先生出具了《保证书》作为合同的补充，承诺于2016年10月14日前办理解封房屋。
　　然而因杨小姐的原因，交易房屋并未能按期解除查封。赵先生向法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖合同》及要求杨小姐支付违约金48万元。
　　法院最后判决，解除《房屋买卖合同》；杨小姐支付赵先生违约金28万元。
　　专家提醒：
　　购买房屋遇到房产有抵押需注意：有抵押的房屋在法律上权属存在瑕疵，属于不完全产权，需办理注销抵押手续后获得完全的产权才能交易过户，且如抵押方未能按时履行抵押房产时约定的义务，抵押权人可以向法院申请查封抵押物房产。
　　故为预防在房屋交易的过程中出现被法院查封的情况，建议买卖双方在签订合同前或在合同签订时约定一同前往房管所进行查档，房管所出具的“房产登记信息查询结果”能够清晰地显示交易当时房屋的权属及抵押情况。
　　（案例提供及分析：东莞中原地产）
　　文/记者蒋幸端 通讯员白婧
　　图/记者石忠情