东莞限购政策升级 部分区域房价料降一成

摩西

　　事件三：高价地定价自由度从高变低
　　新政策：调高备案价间隔时限延至90天，调低备案价间隔时限缩短至20天
　　新政前：新旧高价地，定价各不同
　　上周备受关注的还有长安碧桂园项目长安名府的开盘。该楼盘开盘前吹风价为3.5万元/平方米，开盘当天共推出249套房，其中洋房成交均价约为2.9万元~3.2万元/平方米，公寓的成交价格约为2.5万元~2.6万元/平方米，比吹风价低3000~10000元/平方米。据反馈的信息显示，开盘当天约认购了五成。
　　记者在微信公众号地产佬大数据查询发现，截至昨天上午，该楼盘已网签18套，签约均价为26200元/平方米。由于定价较高，后续签约或将延迟。
　　另外一个受到关注的高地价楼盘，是2007年的南城最高楼面地价项目万科翡丽山，该楼盘在2月底率先降价，备案价下调2%~25%。从拿地到销售，该楼盘开发周期长达近十年时间，是目前东莞开发时间最长的项目之一。不过，有业内人士认为，万科翡丽山的降价并不意外。“这是一个很典型的东莞高价地项目，即使通过精装修出售拉动房价，对于当初高昂的楼面地价而言，仍然是处于亏本的状态。”
　　新政后：“高价地”定价高，将面临销售困难
　　从2015年年底开始，东莞土地交易市场变得火热。去年多宗高价地成功拍卖，将在今明两年陆续入场。在“限价令”出台后，这些高价地如何定价，十分考验开发商的智慧。
　　东莞中原策略研究总监车德锐介绍，东莞中原专门研究过2007年前后上一轮东莞高价地的销售状况，一种是不赚钱；二是销售周期长达七八年；三是迟迟不开发，最终转手其他房企，接手的房企直到近两年市场行情好转，才得以全身而退，但前后也耗费了近十年时间。他告诉记者，唯一销售好的高价地项目是因为有产品创新、资源支撑和品牌支撑，才得以盈利。
　　车德锐认为，2016年前后的这批高价地项目，大部分都将会面临开发和销售的巨大困难。
　　“限价令”出台 猜猜大家怎么看？
　　业界：部分区域房价或会回调15%
　　瑞峰瑞城搜介绍，3月前半月，东莞全市房价随着热点区域的签约，全市房价仍呈上升的态势。与2017年1月房价进行对比，3月份东莞有19个区域房价呈上涨之势，涨幅在3%~28%之间。
　　而“限价令”的出台及时制止了这股房价上涨的苗头，楼盘的定价将更为理性。对于后市房价走势，东莞中原策略研究总监车德锐认为，东莞镇街分化严重，不能一概而论。但简单来说，依靠投资客比例较高的区域和楼盘，调整空间比较大，或将达到15%；但是以自住为主的区域，房价还是会保持平稳。
　　购房者将迎来入市时机
　　天为地产市场研究部分析认为，东莞“限价令”以稳定楼市为前提，为平抑市场的整体均价而定。“限价令”从新建商品房备案价格进行严格控制，没有对市民购房资格进行限购升级，重点是在于抑制市场泡沫，去虚火。对于刚需和改善型的购房者而言，此次房价管理控制预计会持续一段时间，正是考虑入市的好时机。
　　开发商：“限价”对大部分开发商来说是好事
　　在广州楼市调控政策升级后，东莞的开发商开始担心东莞会出台更严厉的限购政策。“限价令”的出台反而让许多开发商松了一口气，“我们楼盘的房价并不高，不担心限价政策。”东莞一名开发商告诉记者，他们楼盘的定价不到1.5万元/平方米，政策的出台对他们影响不大。
　　“限价对东莞市场而言是好事。”东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇告诉记者，楼市调控政策加码后，开发商不计后果拿地的现象会减少，有利于整个楼市的理性发展。
　　记者在采访中了解到，“限价令”出台，受影响较大的是去年拍下高价地的开发商，“这些地价高、房价高的项目可能会销售困难。”一名开发商业内人士就表示，“房价上涨的势头止住了，房价平稳，高价地项目想卖高价房的优势不再。如果不愿意降价卖，那么购房者就会理性地选择地价低、房价也低的项目，这对低价项目来说是一个利好。”该名开发商认为，他们的项目定价合理，在“限价令”出台之后，可能反而会吸引更多理性的刚需购房者。
　　文/记者蒋幸端
　　图/记者石忠情