盘点东莞近期优惠楼盘 小心有“硬伤”

小妍妍

　　一线
　　大道松山湖 举办合作方团购活动
　　大道松山湖是寮步楼盘，去年12月份正式入市，开盘初期便启动了二三级市场联动。3月6日，该楼盘对外发出了这样的一则消息“大道松山湖将于3月9日晚上6点举行‘合作方购房专属夜’活动。93~116㎡户型统一抄底价推售给合作方，87~88折优惠，仅限当晚。当晚经纪人来访即可参与抽奖。”
　　该消息还配上了一份来自东莞市香都香城花园房地产开发有限公司的红头文件，文件抬头是“关于合作方购房优惠通知”。主要内容是：莞香花园（大道松山湖项目的备案名）自从去年12月17日首次开盘以来，收到多次来自合作方的团购申请，先将在售全部房源于3月9日晚上举行香都香城合作单位“购房专享夜”，合作单位专享价87~88折。
　　东莞市香都香城花园房地产开发有限公司相关负责人林建华告诉记者，上述促销信息属实，“相对于此前的售价，的确有所优惠，每平方米少了1000元左右。”当记者表示，这是否意味着该项目开始“暗降”促销时，林建华进行了否认，“这是我们对合作方的优惠价，也是尾货在售。”
　　天为地产市场研究中心统计数据显示，截至2017年3月7日，该项目共推出了287套房源（包括少量商铺），仅销售了114套，销售均价16273元/平方米，还有6成房源是可售状态。可见，该项目的在售货量并不少。
　　●项目点评
　　该项目地处松山湖大道一侧，交通较为便利，周边有广深高速、莞深高速以及城际轻轨等配套。其体量不大，仅有五栋洋房，产品主要为刚需型洋房，比较适合首次置业者。不过该项目附近以民房为主，短期内项目周边环境、公交等公共交通配套以及生活配套都稍为欠缺。
　　●置业算盘
　　以该项目1栋一套位于2楼的三房两厅户型为例，面积103.55平方米，其目前在东莞物价局的备案单价是17554元/平方米，总价为1817717元。按照总房价X0.87的优惠来计算，折后总价约为1581414元。如果是首次置业，首付三成约48万元，30年按揭年限，贷款月供款约5838元。
　　九龙一号 “返租、低首付和二三级市场联动”齐上阵
　　位于莞长路旁边的九龙一号，如果不留意，都不知道这个项目还有公寓在售。记者在该项目看到，九龙一号的住宅产品已交楼，入住率已超7成。
　　3月5日上午，记者来到该项目售楼部，在售楼部门口右侧的临时办公桌上摆着四五家中介代理公司的水牌。据现场售楼员陈先生介绍，九龙一号的5栋三梯15户，在售面积为50-86平方米的商住公寓，带装修发售。他告诉记者，由于维也纳酒店已经租下该栋公寓作房源，如果客户购房投资，建议客户选择返租三年的房源；如果是自住，则建议客户选择非返租房源。
　　不过，东莞房管局公众信息网显示，该项目5栋共333套房源，仅有4-12楼用于出售，截至3月8日，可售房源仅48套，其他楼层的房源则显示“物留自用”的状态。
　　记者在该项目样板房看到，公寓交付的标准就是酒店客房的装修风格：其中并设计有适合生活所需的阳台和厨房。那返租期满后怎么办？上述售楼员表示，客户可以选择继续和酒店续租，也可选择自己使用或用于出租。
　　陈先生还告诉记者，该项目除了可以返租金三年，每套房返租约2000元/月。此外，还可以帮客户通过“装修贷”的方式实现低首付，缓解客户短期资金压力，最多可以贷2成首付。不过选择“装修贷”的客户，除了要给利息还要给5700元的手续费。以贷款19万的首付，三年的利息达64980元。
　　●项目点评
　　该项目共五栋楼，其中洋房4栋，公寓1栋，首次开盘时间是2012年。项目位置不错，位于东城莞长路与九龙路的交界处（台心医院旁），数百米外有轻轨站点。不过项目规模小，占地面积仅1.6万平米，而且临近主干道，部分房源受到噪音污染。该项目交楼标准是酒店客房，如果业主后期想变更该物业使用用途比较麻烦，尤其是缺少阳台和厨房这些生活功能区域，置业者需慎重考虑。
　　●置业算盘
　　销售员给记者做了一份置业计划：5栋703房，面积为51.6平方米，折后总价794592元，五成首付的话，首付款约40万，10年按揭期限的月供款为4251元。总价减去三年返租总金额122168元，实际购房价为672424元，五成首付为282424元，客户选择装修贷的方式可以实现首付一成，即92424元。不过客户需付一笔5700元的手续费和64980元的利息。
　　装修贷的首付款，贷款年限是3年，月还款额约7082元。这意味着，如果选择装修贷的方式来低首付购房，客户前三年的月还款压力较大。