莞成交面积降近5成 业内:楼市正转向买方市场

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“7”字头，环比降4.38% 商品房成交面积环比降近五成 　　楼市的“寒流”在冷空气来袭前已到来。相关数据显示，11月东莞住宅均价下滑到“7”字头，均价7821元/平方米，环比10月下降4.38%。成交量方面，整个市场成交量出现萎缩，11月商品房成交面积环比10月下降近五成。
　　业内人士分析，住宅价格的再次回落，原因在于当前出货以中低端高性价比楼盘为主，城区豪宅成交比重减少。这也意味着楼市正从卖方市场转向买方市场。
　　文/记者蒋幸端 图/记者卢政
　　价格·上月住宅均价7821元/平方米
　　10月中下旬，大量刚需自住楼盘入市，并以较低价格成交，使得东莞楼市整体均价一直维持在较低水平。东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月住宅价格为7821元/平方米，环比下降4.38%，其他物业如商铺、写字楼、车库受个盘的影响较严重，出现价格虚高的假象。业内人士分析认为，11月东莞楼市观望氛围达到年内最高，出货以中低端高性价比楼盘为主，城区豪宅成交的比重减少，所以住宅成交均价再次回落。
　　普通住宅中位房价也有所下降。东莞中原地产研究中心数据显示，11月份东莞普通住宅中位房价为6276元/平方米，环比下降2.96%，这主要是因为上月东莞楼市优惠折扣延续，高端豪宅入市较少。
　　前11个月均价未超警戒线
　　今年前11个月全市住宅均价来看，东莞全市一手住宅均价约8202元/平方米，“匍匐”在调控的警戒线以下。合富辉煌东莞市场研究部分析，前11个月全市一手住宅网签均价约8202元/平方米，较前10个月整体均价略有回落，前11个月房价仍未超警戒线，房价出现小幅回落，东莞楼市限购压力进一步减小。
　　政策利好：
　　存款准备金下调
　　11月30日晚，中国人民银行决定，从12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
　　合富辉煌东莞市场研究部认为，此举对首次置业客户有一定的利好作用。东莞中原地产研究中心也表示，此举使开发商融资、购房者置业获得更多机会，银行信贷资金流量的扩大，房贷审批期限将缩短，增加了购房者入市的信心。
　　不过业内人士也指出，这并不代表东莞楼市已经开始回暖。要打破观望，实现成交量的恢复，仍然需要开发商在价格、营销上面多做文章。借助目前政策放松的有利时机，开发商可灵活调整价格，通过部分特价单位采取一步到位的降价方式，达到购房者的心理预期、打破观望。
　　11月房型
　　价格分析
　　（注：该部分数据均来自合富辉煌东莞市场研究部）
　　别墅：被接受度仍较高 均价稳中略升
　　数据：
　　11月全市别墅新增供应面积为两万平方米，环比降20%，同比降超八成；别墅产品总签约量为2.6万平方米，环比降29%，同比降53%。
　　成交楼盘排名：
　　锦绣山河签约0.32万平方米，共5套，排名第一，签约均价为2.25万元/平方米；万科翡丽山签约0.25万平方米，共9套，排名第二，签约均价为2.1万元/平方米；金地湖山大境签约0.23万平方米，共9套，排名第三，签约均价为1.9万元/平方米。
　　分析：
　　合富辉煌东莞市场研究部认为，市场对高端资源型豪宅产品的接受度依然较高。
　　公寓：打破零供应僵局 均价小幅下降
　　数据：
　　11月东莞公寓产品总签约0.8万平方米，共142套，同比大幅降约五成，环比降两成；公寓产品签约均价为7068元/平方米，整体形势稳中略降，这是因为11月多数楼盘出现小幅价格让步，即以价换量。
　　成交楼盘排名：
　　侨丰大厦签约0.23万平方米，共53套，排名第一，均价为6800元/平方米；芳桂园签约0.13万平方米，共12套，排名第二，签约均价为7500元/平方米；怡丰公寓签约0.09万平方米，共23套，排名第三，均价为9200元/平方米。
　　分析：
　　11月公寓产品打破零供应僵局，签约均价小幅下降。
　　洋房：签约量环比降三成多 市区洋房均价回落
　　数据：
　　11月全市洋房新增供应面积38.08万平方米，环比升22.80%，同比升55.43%；签约29.1万平方米，环比降38.07%，同比降24.79%，签约3068套，环比降35.65%，同比降16.77%。洋房均价为6888元/平方米。另外，11月洋房成交量回落在市区也极为明显，市区洋房签约面积约5.8万平方米，环比大幅萎缩六成。
　　成交楼盘排名：
　　万科金域松湖签约2.3万平方米，共291套，排名第一；松山湖教师村签约2.1万平方米，共135套，排名第二；大朗碧桂园签约1.5万平方米，共169套，排名第三。
　　分析：
　　东莞楼市成交量价齐跌，即使是最适合刚性需求的产品也难逃成交量、价格回落的命运，购房者观望情绪空前浓郁。
　　成交·商品房成交
　　环比降五成
　　11月东莞楼市的成交遇冷。数据显示，11月东莞商品房成交面积环比10月下降近五成，除春节2月外，11月成交量最低。
　　东莞中原地产市场研究部数据显示，11月东莞商品房成交面积为32.18万平方米，环比降45.28%，同比降37.00%（详见右表）。除了小部分性价比较高的新开楼盘成交比较旺盛之外，大部分楼盘自然去货能力严重不足。
　　此外，受到一线城市楼价大幅回落的影响，购房者观望氛围浓厚，前期楼盘的后续签约释放完后，市场成交量出现萎缩，仅有4家开发商销售额过亿元。
　　市区住宅成交环比降六成
　　全市整体楼市成交萎缩，市区楼市也难逃噩运，成交大幅萎缩五至六成。
　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月市区住宅签约面积约6.3万平方米，同比大幅降约47%，环比10月降59.6%，市区整体住宅均价约9087元/平方米，同比和环比均下降4%左右。整体而言，今年市区成交量表现较稳定，月度成交量平稳在12万~15万平方米/月。但11月成交量急转直下，环比降幅达六成。
　　刚性自住房占成交主力
　　在户型方面，刚性自住需求楼盘占成交主力，根据东莞中原地产研究中心的统计数据，在11月普通住宅（洋房+公寓）成交中，单身公寓、一房单位依然匮乏，成交比重仅为6.6%；而两房、三房单位的刚需产品户型在大朗碧桂园、麒麟湾、万科·金域松湖的带动下，成为成交的主力军，达到57.32%；合拼户型维持高位比重，达到24.8%。
　　据合富辉煌东莞市场研究部介绍，今年前11个月首次置业需求户型如100平方米以下单位的供应比重约为55%，比去年降8%。
　　与此同时，在今年再改置业受政策影响较大的局面下，141平方米以上户型供应比重较去年反而有增无减，与政策相违背，“支持刚需、抑制过度需求”政策基调在短期内难以改变，未来刚需户型供应将增多。
　　11月部分区域
　　成交情况
　　南城：消化缓慢 年底成交恐难改观
　　数据及分析：
　　11月南城新增住宅供应5.35万平方米，环比减少34.31%，全部是由豪宅楼盘所供应；住宅成交面积为3.38万平方米，环比减少68.47%。
　　东莞中原地产研究中心分析认为，11月南城没有楼盘销售上百套，相比前几个月萎缩十分明显，恐怕年底的整体成交也很难有改观。
　　重点关注：
　　本月环球经贸中心将择机入市，写字楼市场迎来新起点。
　　东城：成交惨淡 未来产品以豪宅为主
　　数据及分析：
　　11月东城没有新增住宅供应，住宅成交面积为0.90万平方米，环比减少68.06%。普通住宅市场成交均价9610元/平方米，环比上升9.25%，主要是高价产品成交相对旺盛所致。
　　东莞中原地产研究中心分析认为，11月东城的住宅市场总体表现十分平淡，而且其成交绝对值低迷已经维持一段时间。
　　重点关注：
　　长远来看，未来东城仍然不乏知名楼盘入市，并且以豪宅为主。

游牧人

楼市开始趋向降价的天平

游牧人

是老百姓想要的