东莞楼市降价带动成交回暖 降价潮或进一步蔓延

海阔天空

　　降价楼盘扩容形成降价潮，楼市成交进一步回暖。3月，降价个盘成为成交主力，东莞新房成交4436套，环比增加114%。楼市调控不放松，成交未回暖楼盘或继续加入降价队伍，使东莞楼市降价潮进一步蔓延。

　　各类型住宅均降价

　　根据东莞市房管局公众信息网数据统计，东莞3月住宅成交套数为4436套，环比2月成交量增加了114%，同比去年3月增加了1.72%。中原地产数据统计，3月住宅成交均价8447元/平方米，环比2月下降了1.6%。

　　据了解，3月份的降价并不是结构性的降价，而是各种类型住宅均出现不同程度的降价。中原地产研究数据显示，3月份东莞普通洋房成交3393套，均价6496元/㎡，环比2月6547元/㎡下降0.78%；高端洋房成交429套，均价7934元/㎡，环比2月8556元/㎡下降7.27%；豪宅洋房成交269套，均价10420元/㎡，环比2月11147元/㎡下降6.52%；公寓成交208套，均价9080元/㎡，环比2月8997元/㎡上升0.92%；别墅成交157套，均价18279元/㎡，环比2月19162元/㎡下降4.61%。其中，仅有公寓价格出现略微上涨，其余类型住宅价格均有所下降。

　　降价带动3月楼市成交。据统计，新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从1月底一周成交200多套到3月中旬一周成交900多套，每日成交量从40至50套，上升到100多套，基本达到了往常旺季期间的水准。

　　降价楼盘扩容形成降价潮

　　2011年四季度，东莞楼市出现第一波降价潮。这次降价潮，是由于四季度以来受全国市场入冬的影响，东莞楼市陷入深度观望，市场成交大幅下滑。今年2月份，东莞楼市降价楼盘扩容，形成第二波降价潮。

　　与第一波降价潮相比，本轮降价潮降价项目更多，分布区域更广，降价幅度更大。据不完全统计，至2012年3月25日，全市有明显降价的楼盘达到27个，遍布于南城、凤岗、常平、樟木头、道滘等14个镇区，另外还有部分小幅降价的楼盘。26个降价楼盘当中，降幅最高的达到了3200元/㎡，最低的亦达到500元/㎡。这些项目当中，又以卓越·蔚蓝城邦四期、中信森林湖·兰溪谷、益田·大运城邦二期、中惠·香樟绿洲二期、沿海·江湾国际等项目最为典型，除此之外，还有中信·凯旋公馆这样新上市房价即大幅跳水的地王项目。

　　3月份的这波降价，主要是受到政策调控的影响。首先是“两会”期间，温家宝总理在记者招待会上表示，房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。另外，住房和城乡建设部部长姜伟新也强调，中央政府有信心在今年让七、八个一线城市的房价降下去。中央政府重申房地产调控不放松，使得东莞楼市出现新一轮的观望氛围。其次，首套房贷利率优惠在几大国有银行的推动下迅速蔓延，并降至八五折，而东莞却迟迟不降价，也导致观望。在调控不放松的政策背景下，开发商宁愿降价跑量，资金落袋为安。

　　降价个盘为成交主力

　　与以往不同的是，成交的回暖并没有导致价格的坚挺，反而是个盘轮流降价，从而促进成交。无论是刚需盘还是豪宅盘，只要价格降到合理的位置，便会有人出手。

　　在3月销售面积排行前10名的洋房当中，中信森林湖、卓越蔚蓝城邦，中信凯旋公馆，沿海丽水佳园以及天利中央花园5个楼盘，均是由于较大幅度的降价从而带动成交。

　　位于西平房价一直较为坚挺的天利中央花园，去年10月成交均价为8681元/㎡，当月成交44套，随后楼市下行，从11月至今年1月份，月成交套数均为个位数。随后该项目成交均价下降，成交量也逐渐回升，3月份成交均价降至7784元/㎡，当月成交116套。

　　另外一个位于常平的项目卓越蔚蓝城邦四期，去年11月成交均价为6313元/㎡，当月成交35套，随后楼市下行，2012年1月份仅成交8套。今年2月份成交均价降至5784元/㎡，当月成交52套。随后的3月份进一步下降至4836元/㎡，成交套数大幅攀升至195套。

　　位于道滘的豪宅沿海江湾国际年初推出刚需洋房，2月成交均价6383元/㎡，当月成交32套。3月份成交均价降至5479元/㎡，成交套数飙升至133套。

　　而中信森林湖兰溪谷各楼栋成交量价分布情况来看，13栋以均价8329元/㎡成交196套， 14栋则以均价9111元/㎡成交247套，成交套数远远超越其余成交均价在10000元/㎡以上的楼栋。

　　预测

　　东莞楼市库存走高，后市销售压力大

　　降价潮或进一步蔓延

　　本次降价潮将持续多久？靠降价支撑的回暖又将持续多久？由于回暖由降价支撑，加上仍有近半楼盘成交未见起色，预计降价潮将进一步蔓延。

　　据了解，本次楼市成交的回升，是建立在许多项目降价基础上的回暖，然而，还有很多项目销量没有起色。据中原地产统计，全市181个在售项目当中，2月份以来，成交全面回暖的楼盘共有41个，占比23%；成交部分回暖的楼盘共有58个，占比32%；成交毫无回暖的楼盘共有82个，占比45%。去年四季度楼市下行以来，东莞45%的楼盘成交没有丝毫的起色。随着降价盘、低价盘逐渐消化完毕，新一轮观望的产生，加上去年四季度累积的需求逐渐释放，新一轮需求尚需时间积累，各楼盘不得不继续以降价来促进成交。

　　东莞楼市库存走高，后市销售压力大，也将导致开发商不得不继续降价走货。自2010年金九银十以来，由于需求旺盛，东莞住宅库存面积曾长期徘徊在3980-400万㎡。然而2011年11月之后，东莞楼市下行，全市库存面积迅速攀升至450万㎡以上，并且连续4个月在450万㎡以上的高位运行。再加上2012年新增供应，理论上今年东莞住宅可售面积将高达1000万㎡，后市消化压力极为沉重。降价走货，或许是明智之举。