东莞144㎡以上产品很“受伤”

林秋00

　　2016年东莞楼市可谓“冰火两重天”，上半年深圳客大幅流入，东莞楼市成交异常火爆，日光盘频现，房价飞涨，9月迎来史上最强地王潮，但10月东莞政府首次出台限购政策，同时实行限贷限价，东莞楼市受此影响，“刚需观望、改善受伤、投资退潮”，市场成交量大幅下跌。从整体上看，2016年全年东莞住宅市场成交额达1320亿元，同比增幅30%，成交量964.19万㎡同比下跌7.13%，成交均价13687元/㎡同比上涨40%。
　　住宅成交 “先扬后抑”
　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示：2016年东莞商品房成交1078.25万㎡，同比2015年下降2.65%，同比2014年上升57.49%。其中住宅成交964.19万㎡，同比2015年下降7.13%，同比2014年上升62.51%；数据表明2015年住宅市场成交从高位小幅回落，非住宅成交增长明显。
　　受政策宽松刺激，外加股市低位、深圳房价加速上涨，2016年东莞住宅楼市成交继续高位运行，但同比2015年高位有所放缓，全年呈现“先扬后抑”的走势，其中供应紧缺是制约需求释放的最大原因。2016年东莞控规调整耽误了许多项目工程进度，新增供应减慢，而上半年楼市成交异常火热，库存消化速度较快，供应明显跟不上。其次，10月后东莞政策收紧抑制需求释放，市场观望气氛浓厚，楼市成交加速大幅降温。
　　第四季度市场
　　大幅降温
　　从月度走势看，自2016年初开始，市场延续2015年的火热态势，1月份东莞住宅楼市成交量以146.76万㎡创下历史新高，接着2月春节市场成交呈现常规性转淡，但春节后市场回暖速度很快，成交持续保持火热势头，日光盘“遍地开花”。从深圳出台3·25房产新政后，全国重点热点一二线城市陆续跟进收紧政策，市场观望情绪逐渐蔓延至东莞市场，加上东莞房价高升后，刚性需求受抑制，深圳客投资回归理性，三季度东莞楼市开始发生调整，深圳客成交比例出现下滑。进入10月，东莞楼市迎来重磅一击，东莞首次出台限购政策同时实行限贷限价，楼市速冻。一方面，东莞实行限购导致部分客户失去购房资格，另一方面，限贷收紧导致客户购房门槛提高，尤其是多家银行对144m2以上住房要求首付款比例不低于6成后，严重扼杀了许多改善及投资客户。受新政影响，市场观望情绪加重，客户购房行为趋于谨慎并回归理性，第四季度东莞住宅楼市成交大幅降温。

傻瓜

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