东莞二手房交易典型案例 律师教你“避险”

小笼包

　　住房问题历来是人们关注的热点。近年来，二手房交易在东莞一些房地产开发较为成熟的镇街变得更加活跃，如主城区、虎门、樟木头、常平等镇街。
　　可是由于法律不健全、市场不规范、人们的不知情及法律意识淡薄，二手房交易过程中容易产生纠纷。律师在接受记者采访时表示，二手房交易纠纷主要集中在购买资格、税费、中介费等几大方面。因此，记者甄选了东莞二手房交易市场中的几个典型案例，并请来专业的律师进行解读，让购房者了解二手房交易常见的纠纷，以及二手房买卖中需注意的事项。
　　买卖双方协商解除合同 中介费少不了
　　买卖双方协商一致解除与中介共同签署的二手房买卖合同，该合同的权利义务就都终止了吗？
　　/ 案例 /
　　被告王先生（买方）在2014年12月1日与第三人陈先生（卖方）通过中介公司成交了位于东莞市南城的某房屋（案涉物业），约定了成交总价120万元。不久后，该地区市场成交单价有所降低，买方放弃已支付至卖方的定金3万元，并和卖方私下达成终止合同的协议。但是，买方并未支付居间服务费至中介公司。因此，中介将买卖双方起诉至法院。
　　经法院审理查明：买方因房屋市场成交价有所降低，不愿意继续购买该物业。中介在促成买卖双方成交的过程中，并无过错，因此，按照合同法的相关约定，二手房买卖合同中约定支付居间服务费的买方，需要向中介全额支付居间服务费，并因此承担中介付出的诉讼费用。
　　律师提醒
　　在二手房买卖中，合同明确约定由买方支付居间服务费，若无明确规定，则按照公平原则及相关市场习惯，很有可能判决买卖双方各承担一半的居间服务费用。
　　严智奎律师表示，若卖方遇到由于买方原因终止合同的情况，终止时需中介同意终止，并签署三方协议，明确中介费用由买方承担。否则，买卖双方终止的只是买卖关系，居间关系并未终止，中介方未合法收取的费用，依然可以要求责任人承担。
　　买方是中介费用最常见的费用支付方，因买方原因而终止合同的，需要结清相关费用，并和合同全部当事人终止合同，才能真正终止本次交易。根据合同法的相关规定，中介促成买卖双方签署合同即可以按照约定收取居间费用，并不是说最终没有买到房屋，中介不应该收取费用。事实上，中介公司为促成买卖双方签署合同，付出了大量的努力，这些努力也应该得到社会的认可与尊重。
　　配偶不同意卖房 并非毁约理由
　　配偶不同意出售房屋，那出售人签署的合同是否继续有效呢？
　　/ 案例 /
　　原告李先生（买方）在2016年1月17日与被告何女士（卖方）通过中介公司成交了位于东莞南城的某房屋（案涉物业），合同约定成交价为90万元。
　　在买卖双方签署合同后，买方向贷款银行申请贷款，卖方本人到场协助买方签署相关文件，但卖方配偶迟迟未能过来办理。中介在2月底发出了书面的催促函给卖方。楼价在春节后上涨，案涉物业在3月初的成交价格已比1月份的价格上涨10万元。因此，卖方配偶就以其未在二手房买卖合同上签署为由，表示拒绝出售本案涉物业。
　　无奈之下，买方起诉至法院，要求解除合同，卖方赔偿相当于成交价20%的违约金。法院审理后查明：中介在促成本交易时，虽未明确跟卖方配偶确认是否同意出售，但案涉物业房产证显示，本物业为何女士单独所有，房管所查档结果也未显示有其他共有人，卖方也未证明当初其配偶有明确表示拒绝出售的意思表示，因此按照公示公信的原则，何女士单独处分本案涉物业，并无不妥。虽卖方配偶在庭上表示拒绝出售本案涉物业，但并不影响卖方签署的二手房买卖合同的生效。因此，法院支持了买方的诉讼请求，判决卖方承担合同成交价20%的违约责任以及买方因此付出的律师费、诉讼费、保全费等相关费用。
　　律师提醒
　　严智奎律师提醒卖方，房产证单独所有的产权人签署房屋买卖合同，该买卖合同自签订之日起生效，卖方不能按照合同出售至买方的情况下，其依然负有合同的违约责任。
　　买房在签署二手房交易合同时，遇到卖方只有1人前来签署合同的情况，虽然该合同依然可以成立，但并不能代表买方只要遵守合同了，就必然能取得房产，因此，买方遇到上述情况的时候，不管卖方配偶是否拥有该房产，都建议尽量让卖方夫妻双方共同签署合同，若无法协调时间，可请卖方回去让其配偶签署“配偶同意出售声明”等文件。其他共有人不同意出售房产的，房屋的所有权可能无法实现转移，但并不影响买方追究卖方的违约责任。

风一样的女子

挺酷,多发点