低库存≠供应紧张

masia5646

　　从开年以来，房地产市场“库存紧张”频频见诸媒体和网络。“按现有成交量测算，存量房最多只够市场消化三个月”的话被多次提及，一直从年初到现在，此话依然随处可听见。
　　那么问题来了，年初专家们预测“只够市场消化三个月”的低库存，为何过了半年有余，至今仍可以消化三个月？难道市场没有成交吗？不是，实际上每个月都有几千套新房成交量。要说明这个问题，必须把开发商营销举措、二手房存量等问题理清楚，否则“三个月消化期”的论调一直影响到购房群体的神经，导致众人总是觉得“如果不下手就没有房子了”。
　　众所周知，开发商在不断拿地，不断建房，每个月都有新增一手楼盘面市，早前的卖出去了，新建的又推出，如此循环往复，每个月几千套房的成交量，几千套房的新推楼盘，看上去一切都没有问题。既不增加供应，也不减少开盘频率。说到这里，大家想必会明白过来，这就是开发商当前的营销策略，在楼市环境大好的时期，各个开发商没有必要打价格战，只想着如何卖个高价，因此，谁也不想破坏这种千载难逢的市场环境，而所谓的“饥饿营销”就是保持这种市场环境的最好手段。
　　一个城市，来来回回也就那么几家主要开发商。当市场进入到一种供需平衡的状态时，开发商之间想要达成一种默契并不难。而在市场上，确实也经常听见楼市营销人员透露，这个月哪个开发商要推出多少套房，下个月又是哪家开发商推出多少套房，价格是多少等等。看上去一切都是透明的，大家都在跟着市场节奏走。
　　于是，“三个月消化期”的话题就在各开发商高度默契的配合下存在了半年之久，这种状况对于地产商来说相当有利，但是不明究竟的购楼者则无法淡定，于是就有了新开楼盘价格没有最高，只有更高。如此下去，居高不下的楼价让市场产生错觉，似乎买楼或者炒楼只赚不亏，永无尽头。
　　然而，冷静下来一想，楼市真的缺货吗？对比一下今年第一、第二季度的成交量就可以发现，楼市不可能缺货。今年前三个月，在深圳客的恐慌性抢购中，楼市成交量大约每月平均7000套左右，而3月底深圳客退潮后，第二季度开始成交量缩回到了每个月4000多套左右。这期间，依然有新盘不断上市，而“三个月消化期”的说法却一直不曾消失。预计未来一段时间也同样不会消失。
　　话说至此，就会发现，“三个月消化期”的低库存或许存在，但是绝不是市场缺货的依据，实际上深圳客退潮之后，无论是一手房还是二手房成交量都在逐步走低。诚然一手房库存不高，但是二手房长期保有十万套放盘量却是市场共识。况且目前有价无市，刚需客被高房价吓退而持币观望的情形突出。因此总体来看，市场并不缺货。
　　打个不太恰当的比喻，在菜市场，每天的蔬菜供应只够当日一天，但这并不表明市场缺货，因为第二天总会有新鲜的蔬菜到场。楼市产品同样如此，卖完一批总会有新的一批跟进，这就是市场。因此，刚需客没有必要理会“三个月消化期”这一看上去唬人的概念。市场会根据政策、供求关系和经济环境时刻变化，拿过去的成交量来套未来的消化周期，无异于刻舟求剑，缺乏科学性。
　　综上而言，购楼者该出手时才出手，理性面对市场永远不会错。

鱼缸

真是练的