没有房产证的房子如何进行交易？

tiaopopin

　　最近经常有人向记者咨询“我买的是期房，现在还没有交房，可不可以卖呢？”。答案是当然可以。那么没有房产证的房子该怎么交易？
　　广东沃金律师事务所邓云龙律师表示，没有房产证的房子，分为两种情况，第一种，刚交了首付款，还没有办按揭，开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
　　第二种，正在还房贷，还没有交房。这种情况下交易房子有两种方式。第一种方式，直接更名。具体过程是这样的：1.卖方将银行的贷款还清；2.卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；3.开发商带着合同和注销备案登记表去房管局办理该房屋的注销手续；4.注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。但这种方式必须注意以下三点：1.房子必须还清银行贷款；2.更名必须取得开发商的同意；3.买方不能再按揭了，必须全款购买。这种方式的优点是手续比较简单。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
　　第二种方式，双方约定等房产证下来再过户。这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。包括个人所得税、契税 (契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳)及营业税。这种方式的优点是风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
　　没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎。如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

lilongji

第一次见得那么COOL