横沥新“地王”折射东莞中小房企困境

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　　上周，商住商服用地2016WG015截止挂牌，这宗总面积达55791.55平方米的地块位于横沥镇半仙山村，起始价为17500万元，折合楼面地价约为每平方米1045元。
　　早在2015年1月，该地块以21500万元的起拍价入市，经历了一段时间的等待，最终以无人问津而流拍收场。半年以后，这宗地块以19350万元的起拍总价再度入市，比起首次入市降价2125万元，但最终仍是流拍收场。
　　此次半仙山地块的重新入市，总价比起上次再降了1850万元，和首次入市的起拍总价相比下降了3975万元。因此，本次地块能否成功出让，也引起不少业内人士的关注。
　　事实上，在这宗地块再度入市的时候，笔者曾分析，虽然地块仍有很多缺点尚待改善，但这是3月以来东莞首宗出让的商住地，开发商在回笼资金之后，需要补充土地来开发新项目。
　　该地块在经过连续两次流拍降价后，已具有很高的性价比。经历几轮降价之后，如今正是这宗地块出让的最佳时机。
　　不过很多人只猜中了开头，没有猜中结尾。原定上午10时截止挂牌的地块，经过9家房企141轮的激烈争夺，最终被时代地产子公司广州市时代胜誉投资有限公司夺得。成交总价达到91500万元，溢价率423%，楼面价达每平方米5690元，远远超出横沥原地王价格每平方米1945元，成为横沥新双料地王。
　　近年来随着松山湖与生态园的融合发展，松山湖住宅供应紧张，开始向外扩展，而位于生态园辐射区域的横沥承接两个园区中大量高科技人才的居住需求，这是本次横沥地块成功出让的内在原因。
　　在这次横沥“地王”诞生的过程中，也许我们不能忽略的，是中小房企的困境。9家企业参与竞拍，最后拍出了9.15亿元的天价，这样的价格只有资金实力背景雄厚的房企能够做得到，东莞的中小房企只能望洋兴叹。
　　东莞作为一个地级市，最早开发房地产的是本土中小房企，而随着地产业在近年来的飞速发展，国内各大房企巨头先后进入东莞抢占市场。由于资金实力相差悬殊，东莞的本土中小房企开始逐步撤出热点区域，退守镇区。
　　然而，在城区及热点区域的土地供应量萎缩，一些国内品牌房企开始向东莞二三线镇区进军，这进一步压缩了中小房企的生存空间。
　　以横沥为例，虽然房地产市场发展滞后，也曾多次出现商住地流拍的情况，但也不乏像碧桂园这样的巨头进驻。而本次时代地产花了高价钱进入横沥，肯定也不是来做赔本生意的，这也表明了外来开发商看好东莞楼市前景。
　　本次竞拍过程中，我们也能够感受到在东莞商住地供应量收紧情况下，各家房企对于土地的渴求已经到了一个怎样的地步。在这种情况下，未来东莞所供应的商住地，只要有一定的开发潜力，估计也会被大房企疯抢，中小房企自然无法置喙。
　　可以预见的是，在房地产进入“白银时代”之后，汰弱留强的趋势会愈演愈烈，如今留给东莞中小房企的空间，已经不大了。

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