东莞产业地产项目或将不断出现洗牌 如何突围？

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　　机遇：
　　东莞产业转型升级
　　吸引深圳企业入莞
　　东莞产业转型升级，让产业园迎来了新的机遇。一些企业从工厂搬进了产业园，不少企业从珠三角特别是深圳搬迁来到东莞。
　　黄万军告诉记者，位于南城的联科国际信息产业园一期招商已经完成了95%，有90多家企业进驻，主要是来自东莞周边镇区，来自深圳的企业有两成左右。“原来在工业园的一些企业，在产业转型升级时期将研发办公转移到产业园来；是空间上的转型，同时也是业务的转型，从加工制造业变成新兴产业。”
　　而位于松山湖的国际金融创新园则有五成以上企业是来自深圳。黄万军透露，“松山湖产业园的企业有过半都是从深圳搬迁过来的。”
　　余远增也证实了这一点，在光大·WE谷招商的企业当中，有一半是来自深圳的企业，他认为这与东莞的办公成本和生活成本都比较低密切相关。
　　深圳房价、地价、办公成本增加，导致深圳企业向珠三角其他城市转移已是大势所趋。黄万军认为，与同样在大力吸引深圳企业的佛山相比，东莞的优势更为明显。“首先是地缘优势，第二是一直以来东莞和深圳都在承接着外商投资，产业发展形态、工业经济等都很相似，在深圳能做的，在东莞也能做，而且成本还更低一些。第三才是东莞优惠政策的吸引，松山湖环境好、产业氛围好等。”
　　对此余远增也表示，目前东莞的产业园供应量过大，需要市场去慢慢消化，除了东莞本身转型升级消化之外，也需要将深圳产业引进来，才能支撑这么多产业园。
　　未来发展
　　产业园要盈利？或要五到八年时间
　　面对传统产业园区亏损的情况，产业园何时才能够实现财务平衡一直是困扰运营商和投资企业的一大问题。黄万军认为，实现财务平衡甚至盈利，在地产行业很容易做到，但是在产业地产却很难。“产业园前期需要长时间大规模的投入，从招商、租赁、到孵化等等，可能要五至八年时间才有可能实现财务平衡。”他透露，联科国际信息产业园从建设到现在已经快五年了，但仍然实现不了财务平衡。
　　他认为，做产业园的企业如果没有其他板块的支持，是很难坚持下去的。黄万军介绍，中天产业集团之所以能够坚持了7年，是因为有金融、产业加地产多元化板块的支撑。
　　余远增也告诉记者，目前光大·WE谷的租金是36元/平方米，光靠租金的回报是很少的。产业园的核心还是在孵化企业，“但是孵化上市企业时间比较长，需要好几年时间。”因此光大·WE谷还会帮助企业做融资来达到盈利的目的。“我们现在做天使投资，做A轮融资，在B轮融资的时候我们就可以退出来了，或者是帮助企业并购，这样也能够获得回报。”余远增告诉记者，光大·WE谷是去年才开园，希望快的话三年左右能够有所回报。
　　探索产业园资产证券化之路，让资金流动起来
　　业内人士认为，对于目前产业园的运营方来说，最急迫的是需要多方面探索，寻找一个能够较快地回笼资金的盈利模式。
　　对于未来产业园区的发展，黄万军表示，产业园区正在探索资产证券化模式。“产业园未来的发展方向是让资产流动起来。”他介绍道，产业园前期依靠租金、投资孵化等，基本上是没有什么收益的。但是如果尝试资产证券化，就会使得资金流动起来，降低园区运营商的资产沉淀包袱，减轻运营商的压力。
　　“产业园资产证券化，就是社会大众成为股东，但仍然由园区运营商来运营。”他告诉记者，这种方式目前在国内刚刚开始，“一些由政府主导的园区已经在做，而且做得很好了，但是民营企业才刚刚开始尝试。”