东莞楼市营销套路多 你见过哪些？

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　　关键词3 夸大宣传
　　买房做长线投资　周边租赁情况要了解
　　由于去年东莞房价上升较快，而租金却保持平稳，目前房屋的租金显然不能够和月供相抵。不过售楼员和中介往往会告诉购房者，现在购房不是看租金，而是看未来的升值潜力。
　　记者了解到，目前东莞中心区两房的租金约为2000元/月，而记者上周在华安香蜜松湖踩盘时销售人员则会夸大租金，并且告诉购房者，目前买房不是为了出租，是为了升值。
　　前述销售人员告诉记者，他们三房洋房租金预计在4000元以上，虽然不能和月供相抵，但是两三年后这套洋房价值会上涨不少，自然就会赚回来了。投资物业要看的是升值潜力，不是看租金！
　　“我们租住在大朗中心区小区的两房基本上租金都要3500元了。”当记者质疑时，该名销售人员答复，“不信你去看看。”
　　点评：“小投资高回报，100%带租约销售，购房者年收益8%以上。”这类的房地产广告在去年新《广告法》出台后，楼盘不再明目张胆地宣传投资回报率，更多的是售楼员口头宣传。投资回报率，其实不过是房地产经销商的一个促销噱头而已。
　　近年来，随着楼市升温,东莞一些房地产经销商和房产中介机构经常以投资回报为卖点，宣称“年回报率可观”、“买金铺，保增值”等。房地产广告中的投资回报承诺看似诱人，但暗藏不少风险，一旦房地产经销商经营失误，售房前的承诺往往不能兑现，甚至发生房地产经销商挪用预售款或携款走人的情况，严重侵害消费者合法权益。
　　关键词4 低首付
　　低首付购房风险大 购房者需谨慎选择
　　目前东莞市场上有许多商务公寓，竞争不小，因为商住公寓首付要五成，不少楼盘推出了“低首付”的营销方式吸引购房者。“低首付”营销方式重出江湖。近日记者踩盘了解到，目前东城、石碣、万江、虎门、石碣等多个区域有楼盘推出了“低首付”的促销模式。石碣有楼盘销售人员称开发商最多可以垫付30万元首付，收取一定的利息，在1-3年内还清；万江一商务公寓项目则为了清尾货，也通过“低首付”促销，如自己付三成首付，另外两成由开发商垫付，垫付部分在一两年内还清。
　　在东城九龙1号楼盘现场，销售人员给记者计算了一套约51.6平方米的公寓的价格，打完折后总价约79万元，单价达到1.5万元/平方米。“商务公寓首付5成，约39万元，商务公寓只能贷款十年，月供约需要4200元。”
　　同时，他告诉记者，减掉“返租”5年的租金约12万元，首付仅需要28万元。“如果您觉得首付还太高，我们可以帮你做装修贷，再减掉19万元。”销售人员向记者透露，贷款时间为三年，每月月供约7082元。这样，首付仅需9万多元，但需多给6万多元的贷款利息。
　　点评：有的人将这种以消费贷、信用贷的名义借钱买房的方式称为“曲线救国”，然而这种方式如今进了“黑名单”。
　　市场催生出来的“首付贷”让购房者、金融机构和楼市面临着首付贷带来的巨大风险。首先，首付贷虽然降低了购房者的购房门槛，但是周期短、利息高的特点让借款人的还款压力非常大。如果房价没有涨到预期价格，最终的收益可能还不够支付贷款利息和交易税费的。其次，首付分期降低了购房门槛，但这间接提高了购房者的财务杠杆，降低了购房人的违约成本。
　　业内人士提醒购房者，想享受“低首付”的优惠，就要先评估自己的月供还贷能力，考虑过自己的实际经济能力后，再决定是否购买。