东莞政协委员谢晓明：建议允许流转集体土地抵押登记

满天星控

　　昨日，市政协委员、民建东莞市委会委员谢晓明接受记者采访 （记者 陈栋 摄）
　　“我很开心今年我们的政府工作报告把促进房地产市场平稳健康发展写进去。这对稳定东莞房价，促进房地产市场健康发展有了保障。”市政协委员、民建东莞市委会委员谢晓明在昨日下午的分组讨论中，提到房地产市场以及不动产登记的相关问题，他提交了《关于解决不动产登记过程中影响企业群众利益的几个问题的建议》，针对新政策中出现的部分问题，提出了建议。
　　现状：不动产统一登记 历史遗留问题凸显
　　谢晓明来自市房管局，由于工作关系掌握了很多新的不动产登记带来的部分影响的信息。如群众已办理房产证的存量商品房不能交易过户。由于历史原因，我市个别存量商品房存在不符合登记规则的问题。例如超出原批准用地红线、建筑物跨占不同宗地；或土地用途与房产用途不符，与规划批准用途不符；以及使用年限不符，如多宗土地拼接为一宗项目，项内各宗土地的使用年限各不相同；项目属性不明，如缺少商品房立项批复文件，没有分割销售许可，房改房与商品房混杂，同一宗项目内包括出让和划拨甚至集体土地等多种属性土地等。以上不同情形可能互相交叉竞合，同一项目楼盘可能同时存在多种不合规情形。特别是在房地产开发起步较早的镇街更为明显。
　　二是企业已流转的集体土地及其上盖房屋不能办理抵押登记。不动产是企业的重要资产，不动产抵押是企业融资的主要渠道。不动产统一登记实施后，登记机构已暂停办理集体土地及地上建筑物抵押登记，造成较大反响。
　　建议：允许流转集体土地抵押登记
　　对以上存在的问题，谢晓明提出了几点建议。
　　他认为应该围绕强化金融扶持，有效支持实业的目标，对不动产抵押登记的审查方式、适用范围进行研究，在不明显违反法律的情况下进行改革：
　　一是允许已经流转的集体土地进行抵押登记。结合我市经济社会发展现状，集体建设用地占比较大，其中不乏大型重点投资项目，企业转型升级融资需求迫切。因此建议允许原来已经抵押登记的集体土地可以继续抵押，其他方式使用的集体土地，按法规办理流转出让手续后方可抵押。
　　二是放宽地上建筑物合法性审查。由于历史原因，我市相当一部分建筑尚未办理“房屋产权证”甚至未办理报建手续，不符合房地一并抵押、违法建筑不予登记的规定。建议适当放宽审查。由抵押双方自担风险，由双方书面申请仅将经合法登记的不动产权纳入抵押登记范围，并在不动产权证书上明确注明地上建筑物权瑕疵。
　　妥善解决历史遗留问题
　　从近期看，他建议市政府及相关职能部门对问题楼盘作出“特事特办”的特殊处理。对存在历史问题的存量商品房，由项目开发商或原投资建设单位出具承担后续整改责任的书面承诺，或明确相关行政主管部门的监管职责后，允许购房群众按原登记产权状况办理过户、抵押等登记。
　　谢晓明说，目前，河南省、河北石家庄、湖南郴州、广东惠州等地区已出台相关的解决措施，可以借鉴研究后制定细化的操作办法。
　　从长远建议，追本溯源逐步完善历史用地规划报建手续。不动产登记只是对不动产权属和状态的确认，不能依法登记的问题，实际上不仅是登记部门的职责，更是上游有关部门需要把好关的问题。建议将不动产历史遗留问题作为我市深化改革的主要课题，以市委深改组的名义研究和制定相关政策，就处理不动产登记历史遗留问题，按照不同的时间节点、不同的政策背景、不同的房屋性质，来追补、完善发改、规划、土地、住建、消防、房管等部门相关审批手续出台具体指导意见，彻底消除不动产登记隐患。同时，对各部门确实由于政策监管原因无法补办相关证照的，建议考虑由市委市政府“兜底”特事特办对历史遗留问题予以追认。
　　充分做好应对可能带来的冲击。要做好应对不动产登记产生的行政复议、行政诉讼、国家赔偿、责任追究的冲击准备，适当时候考虑建立赔偿基金，树立政府担当形象，做好舆论引导和风险评估、控制，及时回应市民诉求，解释政策和历史遗留问题，最大限度降低因登记错误造成的社会影响。

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