东莞哪些公寓会升值？地段配套是关键

一米阳光

　　要投资公寓，选取好的地段和配套很重要。

　　全市的公寓供应量增大。

　　年底又到了购房旺季！辛苦一年收获了丰厚的奖金，不少购房者开始考虑买房、换房。本期推出“年末购房宝典”专题，针对购房者的各种购房、租房难题，为您买房出谋划策。
　　去年，东莞公寓成交创下历史新高，随着东莞地铁开通、公交车越来越方便，公寓产品受到更多投资客的喜爱。一些年轻的购房者也会在买刚需住宅之前，暂时选择购买公寓来过渡。不过公寓供应量大，不同地段的公寓的命运不同，在购买前最好先了解清楚。
　　另外，需要注意的是，东莞出台限购政策后，购买住宅公寓也可能会影响到你的购房资格。
　　去年公寓成交量同比上涨近八成
　　随着东莞城市建设的快速发展，商业地产项目遍地开花，公寓产品的供应量也十分巨大，从去年开始，公寓产品的供应和成交都进入快速增长阶段。
　　去年东莞推出公寓产品的新盘非常多，包括有汇星商业中心、碧桂园帕克诺雅、G1蜂汇、浙商大厦、松湖云越等项目。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞公寓供应71.08万平方米，合计13356套，无论按面积还是套数计算，都刷新了历史纪录。在这些公寓当中，商业公寓供应11753套，占全市的比重为88%。另外，数据显示，2016年东莞公寓以81.90万平方米的成交面积同样刷新了历史纪录，同比上涨77.10%。
　　公寓供应量大的情况在今年仍然没有改变。据了解，仅今年东莞城区公寓的供应量就达到5000多套，加上目前库存的2000多套，总可售面积就达到7000套以上，可以预期的是，不论是在主城区还是其他区域，今年公寓产品的竞争仍然十分激烈。
　　公寓价格上涨租金回报率走低
　　去年，新建住宅成交均价同比上涨达40%，公寓价格也水涨船高，其中，新建公寓成交均价上涨了两三成，从原来的8000多元上涨至万元出头。不过，由于租房市场公寓库存充足，租金上涨慢，公寓成交价格上涨，租金回报率反而走低。
　　据瑞峰优慧垛数据中心统计，2016年东莞住宅公寓成交高涨，其中大岭山两大盘新世纪领居、光大山湖城各自成交超过500套以上，领跑住宅公寓市场，成交均价为10496元/平方米，同比上涨25.84%。受地铁开通影响，去年商业公寓同样备受欢迎，部分公寓成交价格高企，整体成交均价达到11408元/平方米，同比上涨29.98%。不过，与住宅公寓相比，商业公寓的供应量非常大，截至去年年底，库存量达44.56万平方米，消化周期约为9个月。
　　在东莞公寓成交均价上涨的同时，租金却仍然相对平稳。以一套一房一厅约50平方米的公寓为例，目前城区的月租金为1500元，按照1.1万元/平方米的价格计算，粗略计算出目前的租金回报率仅为3.27%，与以前达到5%以上的租金回报率相比，目前公寓产品的租金回报率反而走低。

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