“三旧”改造成房企拿地主要方式

期待美好

　　■2016年盘点之土地市场

　　东莞新房市场成交热蔓延至土地市场，2016年东莞土地拍卖竞争异常激烈，全年房地产行业先扬后抑，前三季度的市场可以用繁荣与火热来形容，四季度调控政策效果显现，市场短期降温。从成交规模来看，2016年全年东莞商住地成交25宗地块，比上年46宗减少21宗。占地面积合计102万㎡，同比2015年减少37.88%。但土地市场量跌价涨，全年土地成交金额达到225亿元，首次突破200亿元大关。今年东莞商住地成交金额为187亿元，溢出成交是收入的主要来源。
　　2016年东莞商住地整体溢价率为394%，创下历史新高的水平，反映土地竞拍异常激烈，开发商拿地意愿十分迫切，部分企业更是在所不惜，志在必得。商住地成交中，外来企业的拿地比例超九成。外来企业中以品牌房企为主导，碧桂园、恒大、阳光城、融创、鲁能、北大资源等企业均现身拿地，本土企业仅有中惠地产和智宇实业。
　　业内预计，2017年货币政策收紧和房地产降杠杆，房企的融资难度和融资成本都要比2016年更大，房企资金面将明显收紧，土地拍卖降温。在加强购房信贷资金监管的同时，土地竞买资金来源监管将会更加严苛。资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性，地价也有望高位回落。
　　土地成交金额创历史新高
　　据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞商住地供应24宗，占地面积合计96.61万㎡，比2015年减少56.37%，比2014年减少26.35%，供应量为近10年的低位。2016年房地产行业在去库存的总原则下，土地供应持续缩减，与新房成交形成明显的反差。中原地产东莞市场策略部总监车德锐分析，主要原因是招拍挂的地块供应量少，“三旧”改造成为房企拿地的主要方式，但通过“三旧”改造供应的土地总量并不是很多。同时，政府在土地出让方面的管控愈发严格，大块土地被拆成多块小宗地块推出，单一地块门槛较低促使土拍竞争日趋激烈。
　　据监测数据显示，去年前三季度东莞土地出让金额为174亿元，占东莞去年前三季度预算内一般财政收入的409亿元的43%，比2015年提高8个百分点。去年全年东莞土地成交金额225.26亿元，同比大幅增加24.89%，其中，商住地成交金额187.43亿元，同比2015年增加32.88%。
　　尽管去年的土地成交规模创下近9年来的新低纪录，但土地成交金额却创历史新高，反映土地成交创收显著，溢价贡献大。去年东莞土地成交金额达225亿元，历史上首次突破200亿元以上，其中商住地的贡献度达到83%，也为近9年以来的最高贡献度。去年东莞商住地成交金额为187亿元，其中政府出让的起拍金额为51亿元，溢出成交金额136亿元。由于商住地溢价成交突出，并且高溢价的现象明显，溢出成交金额占比达到总金额的73%，为10年来的新高。
　　大石龙片区受市场热捧
　　受地铁2号线开通的影响，大石龙片区迎来发展机遇，推地热情要高于其他片区，也吸引了鲁能、时代、碧桂园等开发商布局。地铁和品牌开发商的进驻，未来大石龙片区房地产将迎来高速发展周期。临深、水乡、城区三大片区的商住地成交量则高位回落。去年东莞五大片区有商住地成交记录，大石龙和东北成交占地规模同比前年大幅上扬，大石龙是成交热点片区，全年成交8宗地块，占地规模40.86万㎡。
　　从片区价格来看，各大片区成交的商住地楼面地价均出现大幅上涨，上涨幅度均超过200%以上。其中，临深片区楼面地价高达19054元/㎡，接近2万元的地价，同比前年上涨更是达到501%，临深片区的土地成为开发商抢夺最强烈的片区。东北片区的楼面地价也达到6872元/㎡，同比前年上涨483%，成为东莞地价涨幅仅次于临深的区域。地价过万元的片区还有中心城区的14246元/㎡。
　　车德锐认为，大石龙片区成交异军突起，一方面是由于地铁开通，政府趁机推地，消化地铁的利好；另一方面是过去大石龙片区的房地产发展并不起眼，现在受市场热捧是借助市场热点和地铁沿线的土地升值，以及品牌房企的介入。同时，由于核心区域的高地价，使得房企向非热点片区拿地偏移，其中大石龙、水乡、东北片区将成为未来房地产的发展热点，一方面这些区域的地价要低于核心区域；另一方面，这些片区的房地产开发仍然处于发展高速周期。由此可以预判，东莞未来的房地产区域发展格局，区域之间的不平衡逐渐寻找一个平衡点，相互渗透也将加剧，回归价值。

菲菲

震撼！