物业高端化交易网络化 东莞租赁经济再现活力

禾记手信

　　临近岁末，东莞官方一组数据显示，2016年底，东莞村组资产达1500亿元，纯收入125亿元，20年来首次超过同期GDP增幅。其中，物业出租仍是“主力军”，且增效明显。今年前三季度，东莞村组集体物业出租及相关收入101.2亿元，占总收入的74%，同比增加4.3亿元，增长4.4%，比重接近2007年的77％。
　　东莞租赁经济面广量大，依赖度高。伴随产业转型升级，人才结构调整，传统制造业式微，工厂外迁，机器换人，传统物业经济普遍低迷，曾为东莞本地村民迅速创造财富的物业经济整体情况却未呈现颓势，反而增效显著。
　　记者走访东莞相关部门、镇街、村组发现，绝大部分村组集体经济最主要的营收长期依赖出租，物业出租占比巨大。部分镇街通过重大项目牵引、打造优质新型物业、建设集体资产网上交易平台等的方式，保证效益稳中有升。然而，也有部分村组集体物业降价外租，本地村民个人物业“没以前那么好租”，面临折价或空置的困境。
　　从“收厂租”到“收铺租”
　　东莞轨道交通2号线寮厦站D出口以东，鸿运打造的几期工程周围各类商铺繁茂。这里正是当年凭借着“鸿运模式”实现农村集体经济华丽转身的寮厦社区。如今，走进社区，依然能够从中窥探到“鸿运模式”及其推动寮厦社区在集体经济转型升级过程中的上行轨迹及释放出的发展活力。寮厦社区凭借优质物业出租所创造的高营收与低负债，长期是东莞备受瞩目的明星社区。
　　当年，通过改造旧厂房为专业市场——鸿运鞋材鞋业广场，让昔日破旧且污染严重的老工业区重获新生，成为商铺林立的商贸城，既实现了土地资源的升级利用，又带动了周边经济的兴旺发达。“鸿运二期”投入使用以后，社区鞋材专业市场面积由原来的2.6万平方米增加到近9万平方米，成为厚街三大鞋材专业市场之一。与此同时，该物业租金由原来每平方米7元多，提高到每平方米10元多，单这个片区一年就为集体增加经济收入150多万元，实现由“收厂租”到“收铺租”的转变，村民的出租屋收入也大大增加。
　　据当地村委会介绍，寮厦社区目前共有出租房（包括村民自建）1700多栋，物业出租一直都是该社区集体经济的最主要来源。寮厦社区相关负责人陈浩彬告诉记者，近几年来，周边环球商贸中心、全球跨境直购中心、万达广场等大型产业集群社区圈和专业市场的陆续出现，进一步带动它的兴旺发达。“这些商铺目前铺租达到120-220元／平方米。”陈浩彬指着鸿运鞋材鞋业广场周边的居民自建出租屋说道，即便现在经济不景气，部分企业“东南飞”，寮厦社区的集体物业空置率仍然为零，租金也在提升。2015年，该社区集体资产总收入近4000万，今年预计增长10%。
　　未来，寮厦社区计划继续通过重大项目牵引和打造高端物业的方式，持续激发物业经济活力。近期，该村委会已和万科签订了4万多平方米的厂房租约，租期20年。涉及厂房为一块废旧厂房区，万科接手后，将进行改造，主要从事研发设计。
　　东莞市委党校教授孙霄汉认为，在物业经营上，随着产业转型升级，产业和人才对居住环境有了更高的需求，通过升级改造，东莞物业仍有升值空间。类似寮厦社区，部分村组通过改造升级，集体建设用地得到高效二次开发，促进物业经济由分散向集约转变，由简单物业管理向物业开发转变，逐步提升物业增值潜力，“脱胎换骨”后的南城高盛科技园已成为东莞科技热土，近两年集体经济营收增速全市最快的谢岗镇谢岗村，依托粤海产业项目腾飞……

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