商铺和住宅价格倒挂 凸显地产结构之忧

马上有石榴

　　尽管商业地产库存过剩，并且相关管理部门已制定了去库存计划。然而，市场的走势仍不容乐观，具体表现在住宅价格反超商铺和写字楼售价，并且价格差距正在逐渐拉大，商铺和住宅价格严重倒挂的局面已经形成。
　　来自瑞峰优慧垛数据中心统计数据显示，上上周（11月14日~20日），大朗毛织贸易中心共成交15套商铺，成交均价为每平方米6640元，而同时期大朗住宅成交均价为每平方米12436元，这是发生在镇街的最新案例。两者之间的价格反转呈现最近五年来最大的差距。
　　如果镇街的成交数据还不能说明差距有多明显的话，那么市中心城区同样的情形就令人不得不感到商业地产的去库存之艰巨。数据显示，上周万科中心共成交商铺7套，成交均价为每平方米13890元，同一期间，莞城住宅成交均价约为每平方米21372元。
　　商业地产市场提前被透支
　　一方面是住宅价格坚挺，而另一方面是商业地产市场严重萎缩，导致开发商在开盘和随后的出货过程中一再使出优惠举措。这种局面，必然导致长期以来形成的商铺价格高、住宅价格低的局面被颠覆和反转，这种现象的成因当然不是单纯的住宅价格上涨过快所造成的，而是商业地产在近年来的突飞猛进，较之住宅更快、更早地透支了市场需求。
　　根据业界人士的统计数据显示，实际上从三年前开始，东莞商业地产的价格就在呈现逐年走低的行情，2013年市场价格达到高峰，平均为每平方米18716元，随后就开始了令人不安的一路走低行情，2014年出现大降，全市商铺均价为每平方米15234元，2015年成交均价继续回落至约每平方米14952元，从目前的行情来看，预计今年商铺均价将会延续回落态势到每平方米13000多元。
　　尽管上述现象早已引起了行业的广泛关注，但商铺滞销的局面目前依然看不见改善的迹象，满大街的空置商铺足以说明，过剩的商业地产需要长时间的消化周期，短期内快速去库存是不现实的。在电商和新建项目的持续冲击之下，缺乏人气的街道，商铺除了餐饮、美容保健、养生等直接体验式的消费场所外，目前还真的看不出有其他经营模式可以跟进。
　　不过，令开发商稍微宽心的是，商铺总是作为一个商住项目的配套设施在运作，尽管开发商从商铺方面盈利开始逐渐减少，然而住宅价格的高企早已弥补了其中的损失，因此楼面上铺的滞销和降价不足已构成企业的压力。反倒是作为纯商业地产性质的写字楼需要做好准备，迎接不知何时结束的低迷行情。

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