东莞城区大多楼盘回归理性

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　　主城区市场的供求基本平衡。

　　深圳客退潮，临深片区成交受到重挫，以本地购房者为主的主城区楼市却趁机崛起，回归主流市场。明年主城区将有大量新盘入市，且价格还有下调空间，购房者不用急于入市，可慢慢挑选。
　　深圳客退潮 楼市降温
　　11月5日，东莞主城区有新盘在限购、限贷新政后首次开盘，碧桂园Park Royal推出220套103~142平方米户型，在多重优惠后，认购的均价约在2.25万元/平方米左右。记者在现场看到，与新政前碧桂园开盘时几百上千人排长龙的现象相比，新政后冷清了不少，楼盘活动现场有不少的空位。
　　开盘当天该楼盘约认购100来套，销售率超过五成。该楼盘的购房者以本地客为主，主要来自东城、南城和莞城及周边镇区，深圳客仅占1成左右。
　　在目前市场十分冷淡的情况下，开盘去化率超过五成，已经是比较不错的销售量。临深片区楼盘主打深圳客，受到深圳客退潮影响非常大，成交量也缩水明显。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞近两个月出现住宅成交记录的项目有254个，其中10月住宅成交环比9月降幅在30%~50%的项目有17个，降幅超过50%的项目有90个，占全市比重为35.43%，出现零成交的项目也比较多，多达46个，约占全市的二成，反映受东莞新政影响，10月东莞全市大部分项目成交大幅减弱，市场降温速度快且幅度大。从区域角度来看，10月住宅成交缩水过半甚至零成交的项目主要集中在黄江、虎门、凤岗、塘厦等临深区域，临深区域目前价格高位,深圳客投资已大幅退潮，成交降温显著。
　　刚需户型成交量居多
　　在户型方面，根据天为地产研究中心提供的数据显示，今年1~10月份，主城区住宅成交套均面积为128.69平方米，南城、万江在110平方米左右，以刚需求为主，东城、莞城则以改善大户型为主，面积在150平方米以上。
　　值得注意的是，今年前10月，主城区除了100~120平方米刚需户型成交量在1000套以上外，60平方米以下的公寓成交量排名第二，也达到1033套，除了主城区公寓供应量大外，主城区商业、生活配套完善，吸引很多年轻白领投资过渡性住宅。相对于镇区来说，主城区的公寓优势比较明显。公寓由于定价相对较低，一定程度上也拉低了主城区整体均价水平，使得主城区房价仅在1.5万元/平方米左右。
　　另外，今年前10月主城区200平方米以上的住宅仅成交98套，超过200平方米的大户型豪宅由于总价高，销售相对比较困难。受到新政影响，大户型豪宅未来成交可能继续下降，降价的可能性也比较高。
　　天为地产研究中心总监樊启江介绍，主城区刚需户型和改善户型的成交量一直比较大。由于人口流动和土地资源之间的需求矛盾一直在加大，因此过渡性公寓产品及二至三房的刚需户型成交最大，随着二胎政策的放开，改善型的需求比例也会越来越大，甚至会激增。

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