东莞商铺空置率持续走高 租金一路走低

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　　前几年的商铺投资热已经降温。记者 卢政摄

　　一铺养三代曾经是投资理财界长期以来形成的共识，在传统商业模式盛行的年代，铺面收益节节上升，成为不少资金充裕人士最钟爱的投资渠道。近年来快速发展的街铺和各种商业综合体将商铺市场推向了过剩的局面。电商时代的到来，则将原本处于日趋高成本、低收益的商铺资产推向了快速贬值的境地。当前，商铺出租困难、收益走低和陷阱式开发模式，让投资者承受以往不曾遇见的风险。业界人士认为，以往长期走旺的商铺或不再具有投资吸引力。
　　商铺空置率持续走高 租不出去又卖不起价
　　无论是在冷清的街道还是部分黄金地段，商铺空置率高企屡见不鲜。
　　以商业形态成熟的南城西平为例，这里楼盘汇聚、人流量大，周边餐饮娱乐设施也随之跟进，在三年前达到了顶峰。然而，兴旺一时的商铺开店潮兴起之后，随即进入到关门歇业的阶段。在西平宏图路一带，无论是多达近千平方米的火锅店、还是百余平方米小型餐饮机构，从去年年初开始纷纷倒闭，至今没有新的商家承接。
　　在西平动漫城附近投资近千万元购买一处门面的陈女士如今感到压力重重。三年前，她通过按揭贷款购得该处五百多平方米的大户型铺面，当时的价格是两万元每平方米。按照按揭贷款协议，购入后她每个月的按揭还款达五万多元。
　　由于该地段临近即将开通的地铁口，附近楼盘多且成熟快，因此大家都纷纷在此处投资。一开始，走势也确实如陈女士所料，就在三年前收铺时，一家连锁火锅店租下，当时的租金基本上可以冲抵每月按揭还款。然而，好景不长，火锅店开业之后，生意不景气，商家苦撑一年之后不得不关门歇业。火锅店关闭之后，至今两年有余，商铺再也没有租出去。“眼睁睁看着它空置下去，每月还得花大钱养它。想要出售，人家给出的价钱只是当初买入价的七成多一点。”陈女士认为，商铺已经进入到实质性的贬值阶段，即使是在市中区，也很难出现商铺逐年升值的好事情。
　　正如陈女士所言，商铺的空置率走高和空置时间长，让投资界已经清楚地看到商铺投资已经出现了风险。记者在走访中发现，商铺空置现象并不是西平这样的新城区所独有，在不少老城区，商铺长期空置无法出租的情况同样存在。
　　商铺增量大 租金一路走低
　　空置率的升高直接导致租金下降。为此，投资商铺的业主们正在承受前所未有的经济压力，尤其是最近几年出手购置，且还是按揭方式购买的投资者。
　　记者从西平的中介机构了解到，目前这一片区的一线沿街商铺的租金平均150元~200元/平方米，而在两年前，租金绝对不会低于200元/平方米。业内人士一致认为，按照电商发展的速度，传统模式下经营又没有清晰定位的街铺租金还将进一步走低。
　　上述投资者陈女士就透露刚购进商铺不久，铺面租金是每月四万多元。而目前她报价三万元都没有人愿意接手。
　　从事金融担保业务的周小姐告诉记者说，前几年，商铺是银行贷款业务中最吃香的抵押物之一，只要业主购买之后，评估价马上就可以增加20%，因为银行看好商铺的未来价值。然而现在行情出现了极大的变化，如果业主们想要拿商铺做抵押贷款，地段不成熟的，银行基本不考虑，地段较为满意的，通常银行在放款时，也会在现有估价基础上对其价值进行六折处理后进行放款。
　　一方面是现有商铺出租困难，价值一路走低，另一方面则是近年来新建商业地产增量迅猛。据统计，作为商业地产主要品种之一的沿街商铺，最近五年来新增数量达到50%，且在未来几年还将呈现爆发式的增长。从事商业地产中介业务的陈轩认为，再算上电商的冲击，商铺的吸引力快速走低是意料中的事情。

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