交通升级助推茶山楼市升温

农村牧马人

　　近日，在东莞市公共资源交易网上，先后挂出了两宗茶山镇横江村的地块，在近期全国土地市场引发了业界不小的关注。
　　其中一宗编号为“2016WG021”的建设用地位于茶山镇茶山北路和创兴路交界处，面积为29523.76平方米，靠近塘中加油站。这宗地块的起始价为23619万元，容积率在1.0到4.0之间，建筑密度不大于45%，起拍楼面价为2000元/㎡。
　　而另一宗地块编号为“2016WG023”的建设用地位于茶山南路和安泰路的交界处，靠近东莞市图书馆茶山分馆。这宗地块面积为42518.88平方米，略大于另一宗地块，而这宗地块的起始价为26052万元，按照最大容积率2.5来计算，起拍楼面地价为2451元/㎡。
　　从最近两个月的东莞土地出让行情来看，相比起那些楼面地价已经动辄炒到过万元的地块来说，茶山这两宗地块的定价应该说是相当理性，因为从地块的位置来看，它们应该值更高的价钱。
　　首先，从两宗地块的位置来看，虽然与镇中心仍有一段距离，目前周边的生活氛围一般，但附近已经有其他开发商进驻开发。去年横江村已经出让了5宗商住地，相信未来居住的氛围也会得以改善。
　　而且，两宗地块距离地铁站不远。在今年地铁开通之后，茶山与市区的距离被大幅拉近，从茶山到东城站只需要坐4站，到鸿福路站只需坐6站，在茶山居住、到市区上班会成为一种新的生活方式。
　　更何况，从目前的情况来看，茶山和市区的房价差距非常大。在目前市区新盘供应量小、二手楼价高速上涨的今天，茶山的楼价仍在万元以内，这足以吸引市区刚需住户的购房需求。地铁的开通是推动茶山楼市发展的重要因素，也促使各家开发商在茶山拿地开发楼盘。
　　从过去几年的情况来看，茶山镇的房地产发展只能算是一般，这与其经济基础相对薄弱、人口基数小、商业发展相对滞后、社会投资和消费力偏低以及人均潜在消费水平并不突出有很大关系。与此同时，茶山临近传统商业重镇石龙，与市区的距离也不远，这导致了当地购房需求的外溢。
　　但随着各方面因素的改善，茶山的楼市发展潜力已被诸多开发商看好，随着多个项目在未来两年内竣工，茶山的楼市即将迎来井喷之年。笔者认为，目前茶山的楼价依然没有出现大幅上涨的原因，很大程度上是由于深圳客的关注目光，仍未聚焦到这片区域——但这种情况并不会一直持续下去。
　　从今年开始，由于周边镇区的楼价快速上涨，有不少深圳客把目光放在了处于价格洼地的大石龙片区，石龙与茶山无疑最受关注。有分析称，在这一片区购房的深圳客，自住与投资需求各半，客户以从临深和滨海板块挤压出来的中低端客户为主。
　　而且今年是大石龙片区的大交通升级元年，茶山有望在明年通车的“从莞高速”，将会从广州从化经过博罗、企石、石排等镇街，经过樟木头和深圳的北二环相接。作为大石龙片区的一员，今后通过从莞高速，从茶山去深圳将更加便捷。
　　价值的发现与回归，往往体现在虚高价格的回落，以及价值洼地的填平。从目前东莞各个片区的价格来看，茶山依然属于地铁沿线的价格洼地，在楼价持续处于上涨周期的情况下，茶山不应被落下。
　　因此，可以预见的是，由于目前一些大开发商的资金非常充裕，而且由于去年的“商住地出让荒”导致存量可开发的地块很少，茶山近期出让的这两宗地块将会受到开发商的热捧，楼面均价会大幅高于去年出让的地块。而从今年的莞城运河地块和樟木头地块出让后的情况来看，一旦拍出高价的话，周边楼盘跟风涨价在所难免。
　　笔者建议，对于刚需客户来说，在这两宗地块出让之前，可以多关注一下茶山目前在售的楼盘，以免徒增购房成本。

VIVI

真是令人钦佩