地方密集调研楼市 投机客赌调控放松欲抢跑

辉仔

进入4月，楼市依然迷雾重重。一方面总体成交量依旧没有起色，部分城市“打折、垫首付”现象涌现；另一方面，已公布销售数据的大开发商销售量依然坚挺，同时各地纷纷传言限购政策放松。

而受限购影响的投资资金正蠢蠢欲动，大有抢跑限购开闸之势。

全国成交依然低迷

4月16日，国家统计局公布的数据显示，一季度商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住宅销售面积、销售金额分别下降5.7%和7.7%。这是今年连续3个月双双出现负增长。与此同时，商品房待售面积达5.2亿平方米，同比又增加了3000万平方米。而且今年前3个月呈现普跌现象，曾被认为成交坚挺的一线城市同样未能幸免。

广发证券监控全国44个城市的成交量显示，3月份一线城市成交规模同比下降38.7%，二线城市同比下滑37.3%；三线城市反而相对较好，仅同比下降18.8%。

此前市场一度判断今年一季度销售量下降，主要受春节假期因素，以及去年3月销售基数过大因素的影响。进入四五月后，情况应该会有所改善。

但4月第一周受清明假期的影响，销售依然没有起色；而4月7日至4月13日继续冷清。中银国际证券的研究报告显示，4月第二个星期17个重点城市合计成交面积230.4万平方米，环比下降9.6%。

成交清淡之际，各地开发商的促销手段开始升温。今年一季度广州全市一手住宅共网签16194套，同比大跌40%。随之而来是各种类型的促销手段，其中“零首付”“垫首付”等促销最为普遍，例如某大型房企旗下的三个楼盘高调宣布“首期分期付款”，最近更加上“免契税”等促销。

截至4月中旬，广州已有超过20个楼盘推出了类似活动，部分项目购房者只需交5万元定金，首期一年内交齐即可，甚至可以宽限至2年。

有开发商的销售总监向记者表示，这类措施比之直接打折、降价效果更为明显，而且对刚需购房客的帮助更大，因此越来越多的开发商加入这一元素。在其看来，现在的市场状况，“并非楼市掉头向下的信号，更像是下一波楼市上涨的筑基。”

据统计，2014年3月，广州全市一手住宅网签6164套，环比上涨37.3%，同比下跌43.8%；但价格方面却显示，3月网签均价为1.55万元/平方米，环比上涨19%，同比上涨6%。

保利地产首席研究员吴定金表示，这恰好说明了市场对促销的反应敏感，楼价略微促销就有成交迅速跟上，表明楼市远未到“拐点”。一方面，多数房企资金链较为稳定，缺乏降价实际动力；另一方面地价上涨与开发成本加大的背景下，降价往往意味着利润减少，开发商还远未到“以价换量”的时候。

广州开发商之所以还能处变不惊，与市场供求情况分不开。戴德梁行的统计数据显示，尽管一季度楼市成交量同比下跌，但广州楼市的供需比约为1∶1.5，也就是开发商每新推出2套房子，都有3套房子成交（消化存量房）。

但一些供大于求的城市，降价走量就变得势在必行。4月初浙江华元房产集团就高调宣布，该公司在杭州三个楼盘共160套房源将全面降价清盘，其中美林公馆项目折扣低至6.8折。这家浙江本土企业对降价并不讳言，公开宣布旗下项目4月10日开始全面下调。

有开发商向记者表示，杭州部分区域到了必须大声吆喝“降价”才能拉动销售的阶段。《中国经营报》记者此前曾报道，3月20日杭州萧山区域的开元名郡就突然降价10%~20%，但即便如此该项目170套特价单位，一个礼拜成交不到50%。

无独有偶，金昌集团在萧山的项目目前售价为1.9万元/平方米，但其楼面地价已经达到1.5万元/平方米。

而且一些开发商向记者表示，即便以如此价格入市，一些区域也存在卖不出去的问题。杭州临平新城前两年开盘价曾一度达到1.4万元/平方米，到了今年价格已经低于1万元/平方米，“购房者的信心都已经散失”，有当地开发商向记者表示。

数据显示，今年一季度杭州主城区商品房成交套数为5276套，创下三年新低。而3月底杭州官网调整数据，将杭州可售住宅数量由11.3万套调整为7.47万套，到4月增至7.6万套。即使不考虑现在的销售速度，以杭州近5年年最大销售量计算，杭州楼市还需要花上13个月才能清空库存。

天天向上

楼主分析很到位，小建议也很实用，费心啦