东莞二手房交易流程及收费

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临近年底，东莞开发商普遍通过各种方式搞特价促销，冲业绩，力求，不少楼盘价格越来越“亲民”，随着市场预期的调整和新房的优惠促销活动，二手房业主的心态也悄然发生转变，下调报价或者承担部分税费成为主流，不少业主出于资金周转、工作调动、改善换房等需要急于转让，笋盘因此也越来越多。

　　但由于购买二手房基本以刚需自住为主，多数都是首次购房，缺乏经验，并且对房屋总价及首付款较为敏感，特别是在今年东莞严格落实“三价合一”的情况下，若购买非“满五唯一”的房子，个人所得税金额普遍较大，成为购房者除购房首付款外的另一项金额较大的支出，为了让广大购房者更加精准做好购房预算，记者特为大家梳理出二手房交易全过程及需要支出的各项费用和计算方式。

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　  第一步：在看中房源并谈好价钱后，签约前必需核实房屋产权，房子一旦被查封或抵押都无法停止买卖。看看产权人身份证与房产证能否分歧。（通常由房地产经纪机构带业主去房管局查档核实）

　　第二步：签买卖合同，注意将定金数、首付、尾款的金额及时间、付款方式、房屋内的设备的处置方式等进行约定并写进合同。（通常在签合同当天支付定金）

　　第三步：申请贷款（一次性付款买家忽略），需提前准备银行流水、收入证明的文件到银行办理

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　　第四步：业主赎楼（业主无欠款可忽略），一般在买家的同贷书审批通过后，买家支付首付款，业主用首付款去赎楼（若首付款的额度不足抵扣赎楼款，需业主自行垫付，合同另行约定除外）

　　第五步：过户打税，在业主赎楼办理结清手续，并到房管局注销抵押登记后，即可到房管部门办理过户，通常过户当天需要到税局缴纳契税、个人所得税等费用

　　第六步：物业交割，物业交割包括水、电、燃气查验及费用结清；供暖协议变卦及供暖费结清；物业协议变卦及物业费结清；有线电视过户及有线电视费、电话费结清；户口迁出；屋内设备交割等。

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　　二手房交易费用：

　　一、购房首付

　　购买144㎡以下普通住宅，首套房最低首付为房款总价三成，二套为四成。但如果购买144㎡以上住宅，无论首套还是二套均需要最低首付六成。（注：对套数的认定，以购房者夫妻双方及子女名下在东莞的房产套数为准）。

　　二、居间服务费

　　居间服务费俗称为中介费，一般为房款总价的2%-3%（注：具体由购房者与经纪机构商谈约定）。

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　　三、契税

　　根据最新规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。　

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　四、营业税

　　免收，因为营业税是房产证未满2年才会征收，但按照东莞当前政策，房产需满2年才能出售，故营业税免收。

　　五、个人所得税

　　1、满五唯一房源免收，注：满5年是指房产证/契税发票日期至交易日期，满5年或以上；唯一住房是以家庭为单位，在广东省内，业主、配偶、未成年子女的名下，在省内的房管系统中只登记有一套住房。

　　2、非满五唯一征收方式如下：

　　目前在东莞二手房市场交易中，个人所得税通常转嫁给买方支付，计算方式为：个人所得税=（转让价格或计税评估价-房屋原发票价-合理费用）*20%。

　　关于转让价格或计税评估价如何确定？按照规定，2012年3月31日起，我市正式启用东莞市存量房交易计税价格评估系统，地税部门通过将纳税人自行申报的交易价格与存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估结果进行比对，按照孰高原则确定计税价格，并以此为依据征收存量房交易环节的各项税费。值得注意的是，按东莞现在政策，东莞存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估价格目前是不公开的，只要缴税当天现场核算时才能确定。

　　另外，合理税费包括本次购置实际支付办证费、房屋装修费用、房屋贷款利息、手续费（或中介费）、公证费、评估费、住宅专项维修资金等，其中房屋装修费用不能超过房屋原发票价的10%；住宅专项维修资金只能用于二手房第一次转让时抵扣，二次及二次以上转让则不能计算在合理税费里。　　

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　六、评估费

　　1、商业贷款：评估价在100万以内的评估费用为评估价*0.5%，评估价在100万以上的评估费为【100万*0.5%+（评估价-100万）*0.25%】

　　2、公积金贷款：评估价50万以下，评估费为1500元/套；评估价50万以上，评估费为2000元/套

　　七、担保费

　　1、商业贷款：担保费为贷款金额*1.5%+3500元办证及服务费

　　2、公积金贷款：担保费为贷款金额*1%+3000元办证及服务费

　　（注：一般纯商业贷款可以让业主做担保，减除费用）

　　八、住宅专项维修资金

　　因为业主之前购房时已经缴纳，通常由业主赠给买家，故无需再缴纳。

　　九、其他费用

　　如交易登记费、抵押登记费、公证费、资信调查费等额度较小的费用。

　　另外值得一提的是，一般来讲，楼龄超过15年，银行普遍会要求个人首付在5成以上。故如果购房者首付金额有限，尽量购买15年以内的二手房，以避免因为贷款问题造成首付预算没法满足条件而产生纠纷。