1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。

地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。

2.房地产产业的主要内容：

（1） 土地的开发和再开发；（2）房屋的开发和建设；（3） 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； （4）房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； （5）房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； （6） 房地产物业管理； 7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

3、房地产的特性

（1)房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

(2)地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

(3)房地产的高质耐久性；

(4)房地产具有保值、增值性。1/16

5.地产开发

 是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。

 6.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

7.土地类型

——居住用地70年；

——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

 ——商业、旅游、娱乐用地40年；

 ——综合或其它用地50年；

——另外，加油站、加气站用地为20年；

8.五证两书

(1)、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

(2)、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

(3)、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

(4)、《建设工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

(5)、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

(6)、“两书”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

9.相关名词解释

复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

土地使用权出让的形式 •协议出让 •招标出让 •拍卖出让 •行政划拨

使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。

生地：待开发的土地

熟地：完成市政设施的土地

房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。

一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

微利商品房

与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

经济适用房

经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。 15.自建房（集资房）

是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。

使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

按揭所用材料：

1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件；  4、 收入证明； 5、购房合同复印件； 6、 营业执照复印件； 7、 三个月的连续税单；